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　　原标题：上半年土地市场表现如何？

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　　2021年以来，受房地产市场风险逐步暴露，土地市场景气度下行，进一步导致地方财政压力上升。2022年，经济下行压力加大，地产政策边际放松，各地土地市场有何变化？本文梳理了2022年上半年各地土地出让情况，以供投资者参考。

　　2021年底以来，房地产政策边际放松，中央及地方维持房地产稳定政策不断出现，今年5月以来，从总量到地方层面，地产政策进一步宽松，“稳地产”的信号明确。从地产销售端和拿地端来看，有“弱反弹”趋势，但房企投资端仍然较弱，房地产开发投资完成额以及房屋新开工面积同比增速继续下滑，改善可能十分有限。

　　省级层面，截至2022年6月30日，31个省（直辖市、自治区）均较上年同期有所下，其中，西藏、天津、辽宁、黑龙江、重庆、吉林等地区土地出让金同比下滑幅度较大，均超过70%。流拍率方面，青海、河南、内蒙古、宁夏流拍率较高，均超过15%；宁夏、北京、青海、天津流拍率较去年同比变化幅度较大，上升超过6个百分点。结合调整债务率来看，需要重点关注债务率高且土地出让金大幅下滑的偏尾部地区，如天津、重庆、贵州、广西、云南等土地市场景气度大幅下滑且下半年债券到期回售规模较大的地区，其偿债压力值得关注。

　　地级市层面，69个地级市土地出让金较上年同期有所增长，溢价率方面，21个地市较去年同期溢价率有所增长，7个同比持平，41个同比有所下降；流拍率方面，30个地级市流拍率较去年同期有所增长，3个较去年没有变化；36个同比下降。259个地市土地出让金同比有不同程度的下降，溢价率方面，73个地级市溢价率较去年同期有所增长，16个较去年没有变化，234个同比下降；流拍率方面，145个地市较去年同期流拍率有所增长，8个同比持平；172个同比有所下降。重点关注土地出让金收入下滑，且区域债务负担较重的104个地市，如盐城、淮安、昆明、泰州、连云港等。

　　总结来看，各地土地出让金大幅下滑主要原因有：（1）房地产市场景气度仍没有改善，土地成交情况较为低迷；（2）受各地推地计划不同的影响，土地出让节奏跟去年同期有所变化，导致年初土地成交金同比下降；（3）今年年初以来，各地疫情反复，进一步影响土地市场景气程度。建议持续关注各地的土地出让情况以及其对财政压力的影响，尤其是债务压力较重的区域，需要重点关注其偿债压力。

　　信用市场回顾：本周发行规模与净融资额有所下降；城投债净融资规模较上周有所下降，产业债净融资额大幅下降，总发行额较上周下降8.14%。本周信用债市场成交活跃度略有上升；1年期、3年期与5年期中短票据收益率均下行；共1家信用债发行人主体评级下调，无信用债发行人主体评级上调。

　　风险提示事件：1）数据更新不及时及提取失误；2）信用风险加剧；3）行业景气度变化。

　　2021年以来，受房地产市场风险逐步暴露，土地市场景气度下行，进一步导致地方财政压力上升。2022年，经济下行压力加大，地产政策边际放松，各地土地市场有何变化？本文梳理了2022年上半年各地土地出让情况，以供投资者参考。

　　2021年底以来，房地产政策边际放松，中央及地方维持房地产稳定政策不断出现，今年5月以来，从总量到地方层面，地产政策进一步宽松，“稳地产”的信号明确。

　　从销售端来看，6月商品房销售面积同比增速仍然为负，但趋势上有反弹迹象，6月第三周开始，30大中城市商品房成交面积有所反弹，其中二线城市反弹幅度*为明显；价格方面，6月一线城投住宅价格环比增幅有所下降，二三线城市住宅价格环比增幅提高，其中三线城市环比由负转正；此外，商品销售、个人按揭贷款与定金及预收款累计同比增速略有反弹，但仍然为负。

　　从房企拿地来看， 6月100大中城市成交土地占地面积和溢价率均有所反弹，但仍处于历史低位，民营房企参与度依然不高。房地产投资方面，房地产开发投资完成额以及房屋新开工面积同比增速继续下滑，前端投资改善可能十分有限。总体来看，虽然地产政策有所宽松，但传导到整个市场还需要一定时间，目前房地产市场景气度仍较低。

　　从省级层面来看，截至2022年6月30日，31个省（直辖市、自治区）均较上年同期有所下滑。下降的区域中，西藏上半年尚未有土地出让，同比下降幅度*大；其次为天津市，2022年以上半年土地出让收金为75.94亿元，同比下降88.70%。此外，辽宁、黑龙江、重庆、吉林 4个区域土地出让金同比下滑幅度均超过70%；广西、湖南、贵州、甘肃、青海、河南、广东、湖北、江苏下降幅度在50%-70%之间；河北、福建、山东、浙江、上海、四川、内蒙古、云南下降幅度在30%-50%不等；江西、海南、宁夏、安徽、山西、北京、新疆、陕西下降幅度在10-30%。

　　2022年上半年，存量城投债规模前十的省份中，土地出让收入下滑幅度较大的有江苏省、湖南省、广东省、湖北省、重庆市，下降幅度分别为53.65%、52.08%、60.46%、63.49%和81.93%。

　　结合调整债务率来看，重点关注债务率高且土地出让金大幅下滑的偏尾部地区，如天津、重庆、贵州、广西、云南等地区，在土地市场景气度大幅下滑的背景下，城投内生现金流进一步承压，尤其是天津、重庆等下半年债券到期回售规模较大的地区，其偿债压力值得关注。

　　流拍率方面，青海、河南、内蒙古、宁夏流拍率较高，均超过15%，较上年同期有所上升；海南、江西、河北、山东、云南、广西、湖南、贵州、辽宁、黑龙江、吉林11个地区流拍率在10%-15%之间；上海目前没有发生流拍的情况。此外，宁夏、北京、青海、天津流拍率较去年同比变化幅度较大，上升超过6个百分点。

　　地级市层面，我们对328个有土地出让数据的地级市进行了统计与分析，其中，69个地级市土地出让金较上年同期有所增长，259个地市土地出让金同比有不同程度的下降。

　　具体来看，土地出让金下降的259个地市中，拉萨市、玉树州、达州、嘉峪关4个地市，今年以来尚未卖地；哈尔滨、长春、固原、甘孜州、汕头等28个地级市，土地出让金较去年同期下降幅度超过80%；晋城、清远、武汉、白银等92个地级市下降幅度在50%-80%之间；潍坊、铜陵、榆林、黔南州、嘉兴等68个地市同比下降幅度在30%-50%不等；巴中、鄂尔多斯、湖州、阳江、乐山、许昌等67个地级市较去年同比下降了0%-30%。

　　溢价率方面，在有数据的323个地市当中，其中73个地级市溢价率较去年同期有所增长，广安、上饶、太原等 7个地区增长幅度超过15个百分点。辽源、抚顺、铁岭、吉林等16个地市较去年没有变化；234个地级市较去年同期有不同程度的下降，其中，商洛、蚌埠、丽江、庆阳、马鞍山、黄山、芜湖等53个地市，溢价率下降超过20个百分点。

　　流拍率方面，在有数据的325个地市当中，其中145个地市较去年同期流拍率有所增长，其中西宁、六盘水、海口、清远、赤峰、海西州、乌鲁木齐等17个地级市流拍率增加超过15个百分点；8个地市流拍率同比持平；172个地市流拍同比有所下降，其中南充、随州、松原、枣庄、怀化等15个地市流拍率下降超过20个百分点。

　　结合调整债务率来看，如果土地出让金收入大幅下滑，且区域债务负担较重，则面临的压力会更重。我们筛选出调整债务率超过200%且上半年土地出让金同比下滑的104个地市，包括盐城、淮安、昆明、泰州、连云港等。

　　土地出让金同比增加的69个地级市中，普洱、通化、锦州、北海、安顺等16个地区同比增幅超过100%，但整体土地出让金规模较小，均不超过25亿；株洲、萍乡、绵阳、十堰、梧州、宁德等18地市较去年同期增加50%-100%；铜川、六盘水、淮北、湘潭、合肥、宜春等15个地市增幅在20%-50%；贺州、永州、枣庄、新余、邯郸等20个地市土地出让金同比增加幅度在0%-20%之间。

　　溢价率方面，在69个地市当中，其中21个地市较去年同期溢价率有所增长，太原、大同、石嘴山溢价率增加超过10个百分点；7个地市溢价率同比持平；41个地市溢价率同比有所下降，丽江、黄山、宁德、南昌、永州等14个地市溢价率下降超过15个百分点。

　　流拍率方面，在69个地市当中，其中30个地级市流拍率较去年同期有所增长，六盘水、海口、秦皇岛、普洱变动幅度超过10个百分点。迪庆州、临沧、海北州较去年没有变化；36个地级市较去年同期有不同程度的下降，其中，锦州、枣庄、绵阳等8个地市，流拍率下降超过15个百分点。

　　总结来看，各地土地出让金大幅下滑主要原因有：（1）房地产市场景气度仍没有改善，土地成交情况较为低迷；（2）受各地推地计划不同的影响，土地出让节奏跟去年同期有所变化，导致年初土地成交金同比下降；（3）今年年初以来，各地疫情反复，进一步影响土地市场景气程度。建议持续关注各地的土地出让情况以及其对财政压力的影响，尤其是债务压力较重的区域，需要重点关注其偿债压力。

　　2021年底以来，房地产政策边际放松，中央及地方维持房地产稳定政策不断出现，今年5月以来，从总量到地方层面，地产政策进一步宽松，“稳地产”的信号明确。从地产销售端和拿地端来看，有“弱反弹”趋势，但房企投资端仍然较弱，房地产开发投资完成额以及房屋新开工面积同比增速继续下滑，改善可能十分有限。

　　省级层面，截至2022年6月30日，31个省（直辖市、自治区）均较上年同期有所下，其中，西藏、天津、辽宁、黑龙江、重庆、吉林等地区土地出让金同比下滑幅度较大，均超过70%。流拍率方面，青海、河南、内蒙古、宁夏流拍率较高，均超过15%；宁夏、北京、青海、天津流拍率较去年同比变化幅度较大，上升超过6个百分点。结合调整债务率来看，需要重点关注债务率高且土地出让金大幅下滑的偏尾部地区，如天津、重庆、贵州、广西、云南等土地市场景气度大幅下滑且下半年债券到期回售规模较大的地区，其偿债压力值得关注。

　　地级市层面，69个地级市土地出让金较上年同期有所增长，溢价率方面，21个地市较去年同期溢价率有所增长，7个同比持平，41个同比有所下降；流拍率方面，30个地级市流拍率较去年同期有所增长，3个较去年没有变化；36个同比下降。259个地市土地出让金同比有不同程度的下降，溢价率方面，73个地级市溢价率较去年同期有所增长，16个较去年没有变化，234个同比下降；流拍率方面，145个地市较去年同期流拍率有所增长，8个同比持平；172个同比有所下降。重点关注土地出让金收入下滑，且区域债务负担较重的104个地市，如盐城、淮安、昆明、泰州、连云港等。

　　[1]调整债务率=（城投有息负债+地方政府债务余额）/（一般公共预算支出+政府性基金支出），下同。

　　数据更新不及时及提取失误；信用风险加剧；行业景气度变化。

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