是时候，预判2022年天津楼市的方向了。

　　2021年大变局，市场规律、价值模型崩塌，战场还没打扫完。

　　但楼市*基本的底层逻辑，不会变。

　　基于天津“既成事实”的市场，与大家分享我们的观点。

　　2021年，天津房价跌幅中位数15%。

　　需要明确，这不正常，属于“急跌”。

　　天津2018-2020年，一共跌20%，用了4年时间。

　　牛顿第二定律说：加速度比匀速降落，摔得更脆生。

　　可以定性，2021年，天津楼市，硬着陆了。

　　不合理，就会被纠偏，人为的也好，自然的也罢。

　　所以，2022年，天津楼市一定是修复期。

　　很简单，把供应量降下来，让市场供需自发的达到一个平衡点。

　　事实上，2021年，天津已经开始去库存了。

　　全年出让的94宗地，只有30%入市，导致整体供应量下降18%。

　　但需求量相对稳定，与2020年基本持平。

　　因此，供求比只有0.92，5年来首次低于1。

　　按照市场逻辑，延续2021年的低供应量，继续去库存，房价就会修复。

　　换句话说，可以不卖地，或者少卖地。

　　这是2022年天津楼市的方向吧，是吗？

　　因为没考虑一个关键参数——1000亿。

　　鉴于天津财政结构，每年需要1000亿的土地出让金保底。

　　全国各城市，暂时都找不到可替代土地财政的来源，房产税短期也不可能。

　　天津近5年，基本都能保持千亿的水平。

　　即便2021年遭遇“黑天鹅”，倚仗一批次的热血，全年也出让了1036亿。

　　但现在面临*大的问题是：房企拿地热情低。

　　三批次已很明显，仅出让63亿，占全年的6%（一二批次分别为499、330亿）。

　　*一类，快要寿终正寝，自顾不暇。

　　比如今年到期的美元债，累计3560亿，仅1月就有464亿要还。

　　而且，对房企的三条红线年还会紧张。

　　没钱+没信心，如履薄冰，不会轻易拿地。

　　收并购潮要开始，有消息称“9家拯救11家”。

　　1月6日，财联社已确认，银行针对承债式收购，贷款不计入三条红线。

　　马上，手里会被硬塞来一堆楼盘，这些房企还需要大规模拿地吗？

　　但天津，2022年，依旧需要1000亿的份额。

　　1月初就召开了土地推介会，紧迫感很强。

　　所以，要想“引诱”它们拿地，天津必须做出选择。

　　天津楼市的两个选择：❶ 出政策；❷ 降地价。

　　想让房企拿地，得让它有房价上涨的信心。

　　至少有房价上涨10%的预期，才能建立信心。

　　放松，可能都无济于事，得刺激才行。

　　2021年，对“重点支持人员”的购房政策，对滨海新区的购房新政，以及积分落户的调整，这都是放松，而不是刺激。

　　什么是刺激？比如把首付降低，特别是二套。

　　现在这形势，悄摸儿的、小碎步放松还行，一刺激，就相当于敲锣打鼓了。

　　地价决定房价？还是房价决定地价？

　　天津这一轮房价跳水，按理说，地价是要跟着补跌的。

　　至少降到“地价+成本+利润=当下能走量的房价”，房企才会拿。

　　再比如张家窝联发红郡旁边的地块，楼面价10587元/平米。

　　总之，地价需要“更新”，回归市场价。

　　还得给房企留盈利空间，毕竟房企都从追求规模，转为追求利润了。

　　2021年市区房价相对稳，南开、河西、河东都很扛。

　　跳水狠的基本在环城，地价也得同步。

　　但需要说明，即便降地价，算上成本利润，顶多与现在的房价打个平手。

　　不会比现在的更低，没有这么“做生意”的道理。

　　所以，降地价，不代表房价会继续降，持平是极限了。

　　其实，放眼全国，降地价已是普遍现象。

　　这也打了样儿，只要肯降地价，肯拿好地出来卖，房企还是愿意接盘的。

　　要想完成1000亿的指标，天津必须二选一。

　　的说，降地价的概率更大。经济规律，不一定是政策的反映；但政策，一定是经济规律的反映。

　　如果地价降了，房企拿地，房价顶多与现在持平，不会继续向下。

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