仲量联行：写字楼空置上升高端住宅成交走高
日前，仲量联行发布了《2015年第四季度天津房地产市场回顾报告》。该报告对去年第四季度天津高端住宅、零售商业、写字楼等市场进行了总结和回顾，报告指出，一系列宽松政策的出台刺激了天津住房市场的需求，从而将继续推动高端住宅成交量的进一步走高。去年，天津甲级办公楼市场空置上升，租金小幅下降，而天津零售百货行业在经历了品牌调整之后，大型购物中心将成未来市场的主导力量。
2015年政府出台一系列利率下调和不断放松的购房政策以刺激住房市场的需求。2015年第四季度，天津购房者对于政策放宽反应积极，大众市场购房量环比增长16.9%，同比增长35.5%。大众市场房价走高，不过仅限于天津中心城区。其他区域，如津南和静海仍在消化大量存量，尽管区域内成交量较大，平均售价仍环比小幅下降0.3%。
高端住宅市场，成交量在第四季度上涨至3,630套，环比增长32.3%，同比增长58.6%。需求主要来自于改善型住房，一方面是由于购房者贷款比例升高且还款利率降低，另一方面央行于2015年三月降低了二套购房者的首付款比例，从60%下调至40%。
四季度新增住宅2,976套，相比上季度小幅上涨2.2%，实现254.7%的年增长。鲁能贵和中心四季度推出478套住宅，平均售价达人民币38,705每平方米，高于高端住宅平均售价61%。介于水上公园和天塔之间的优越地理位置及靠近地铁站的方便交通共同推高其成交价。在经历2015年强劲需求之后，天津中心城区的高端住宅存量降至低位。头部季度售出14.9%的市场存量，销售比率在2015年每个季度依次增长，至第四季度达到72.7%。
高端住宅市场成交价环比增长0.3%，同比增长1.1%。中心城区外的市场涨幅蕞高，实现环比2.0%，同比3.1%的增长。新八大里项目本季度以高价成交。仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示，“天津中心城区高端住宅需求依旧强劲，尤其改善型购房者已经注意到近几个季度贷款成本的降低。另一方面，首套购房者表现更加活跃，这很大程度归功于住房公积金的可以更有效地使用。”
2015年，需求仍主要来自于国内金融公司，也就是资产管理及小额借贷公司，这些公司比较青睐大面积高品质办公空间。超过60%的租赁成交来自于金融行业，使得包括物流、生产制造在内的传统行业比重减少。2015年第四季度，升级需求有所增加，尤其是一些公司从较低品质办公楼迁至新入市甲级办公楼。如屈臣氏在第四季度从今晚大厦搬至大悦城，租赁500平方米办公面积。此外，壳牌12月份从平安大厦迁出，与新华国金中心签订2, 736平方米的租赁合同。
五座新办公楼于2015年完工，新增面积达317,025平方米，市场整体空置率提升至34.7%，与去年同期相比上升6个百分点。其中三个新增供应为甲级办公楼，包括在老城厢——海光寺板块的大悦城、金融街南开中心和海河沿线板块的新华国金。三个甲级办公楼项目共计197,735平方米的办公面积，将甲级办公楼总体量提升至603,010平方米。由于新项目入市，甲级办公楼市场空置率达到47.6%，相比2014年提高了13.5个百分点。
市场整体租金在第四季度经历小幅下调环比下降0.2%，同比下降0.4%。由于业主面临供给压力，均下调租金以保留已有租户。资本价值降幅快于租金，环比下降0.7%，同比下降2.1%。投资市场兴趣依旧不高，由于交易双方期待价格相差很大，市场上整栋交易和散售均不活跃。
仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然指出，“虽然未来存在供给压力，位于核心区位的高品质办公楼仍将继续吸纳来自乙级及其他办公楼的升级需求。一个很好的例子是由新加坡开发商开发的仁恒海河广场将于2016年进入老城厢– 海光寺分板块。”
2015年零售需求强劲，净吸纳量达到30万平方米，是2014年的三倍。餐饮、儿童和娱乐业态贡献蕞大，如休闲餐饮类品牌Matta Pizza、乌巢和南京大排档首次进入天津并选址新开业项目；餐饮品牌新元素于本季度在大悦城首次开出500平方米的首店。餐饮、零售和娱乐业态，尤其是影院和健身房，吸收了大量购物中心面积。在2015年第四季度，奥本健身在水游城租赁了4,000平方米零售面积。除了以上三种业态，时尚品牌也纷纷进驻天津，如Abercrombie & Fitch作为天津首店进驻恒隆广场；英国皮具品牌Tusting也在嘉里汇开出首店。
爱琴海购物公园于第四季度在非核心区域开业，为天津增加了25万平方米零售面积。截至2015年底，六个新项目即威尼都、嘉里汇、凯德国贸、仁恒海河广场、天津富力广场和爱琴海购物公园完工并进入市场，面积达到50万平方米。2015大量新增供应加上部分项目在进行品牌调整，市场整体空置率小幅环比推高0.3个百分点，同比增长2.7个百分点达到17%。
面对购物中心的激烈竞争和电子商务的冲击，2015年百货商场的境况依旧艰难。远东百货和亨泰百货关闭，减少了6.7万平方米的零售面积。两个作为购物中心主力店的项目，津乐汇百货和百盛百货商场也在2015年关闭，使整体市场的空置率有所上涨。然而，一些业主则在积极地进行品牌调整，如大悦城将作为项目的零售运营商进驻津汇广场。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示，“已有的百货商场正在逐渐进行包括品牌和业态的调整。如乐宾百货正在调整其地下楼层，希望容纳更多快时尚和餐饮品牌，以此来吸引消费者。”
即使2016年仍将会有六个新增购物中心进入市场，强劲的需求仍将小幅拉低市场整体空置率。尹伟静补充道，“新项目入市租金将略低于已有成熟项目，因此市场平均租金将会小幅下降。然而，表现良好、享有低空置率和高客流量的购物中心则仍将继续上调租金水平。”
强劲需求使2015年净吸纳量达到487,000平方米，相比2014年翻了一番。电子商务、物流公司和零售商继续成为市场需求的主要来源。引人注意的交易来自于京东商城。继2015年头部季度在武清建立分销中心，京东商城又于第四季度在安博天津京滨物流园扩租30,000平方米仓库，为2015年贡献了超过40%的总吸纳量。随着国内消费不断上涨，零售商的需求也在增加，如乐友扩租了11,000平方米的仓储面积。
保税仓储项目没有明显变化，但12个非保税仓储项目总计超过850,000平方米于2015年入市，截止2015年底，仓储总存量超过300万平方米。到2015年底，市场整体空置率也由14.9%增至25.2%。宇培天津临港物流园于本季度完工，为天津滨海新区增加99,260平方米仓储面积，但该新项目还没有预租成交。“天津大量新增物流面积证明了开发商对天津长期作为中国北方物流枢纽重要地位的信心”，仲量联行天津董事总经理何迈可表示。
非保税仓库净有效租金上涨至0.9元每平方米每天，实现环比增长0.5%。暂时的整体市场高空置率使得开发商下调租金涨幅，以此来吸引更多租户。
随着消费成为拉动天津经济增长的主要驱动力，在未来，来自零售、电商和物流公司的需求将继续增加。目前的人民币贬值将带来更多国内消费，从而加强天津作为北方物流枢纽的地位。另外，天津的升级需求和来自包括北京在内的周边城市的迁移需求也将增加。2015年供给高峰过后，七个新仓储项目将于2016年进入市场，届时将新增超过45万平方米总存量。预计强劲的需求将降低整体市场空置率并使租金在2016年底得到小幅提升。
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