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北京土拍不限价天津土地“租改售”楼市大利好？

admin1个月前 (09-26)天津产业信息14

　　因城施策后，一线始终保持严格调控不放松，不过*近的两个城市政策引起了极大的争议和讨论，不少开发商和中介解读为楼市的利好并大肆宣传。

　　鉴于多数人并不会仔细看，我今天把这两个政策分析下，不必过度担心房价又要涨。

　　1月9日，北京市规划和自然资源委员会挂出了今年首次地块使用权出让预申请公告。公告显示，位于朝阳区孙河乡的两幅住宅地块拟于近期挂牌出让。这两幅地块均位于孙河乡，其中[2019]001号地块为二类居住用地，出让面积达3.94万平方米，建设面积可达4.34万平方米，起拍价为24.49亿元；[2019]002则是住宅混合公建用地，出让面积3.19万平方米，可建设面积4.78万平方米，起拍价23.89亿元。

　　值得注意的是，在两幅地块的出让条件中，都明确“商品住房不设定住宅销售限价”。

　　所以给多数人的感觉是，不限价那就意味着随便标价？标个15万一平不就拉起来周边房价了吗？

　　1、首先这不是个例，在去年18也有类似的行为，丰台和延庆的两个地块都是不限价的，所以这并非开了一个先河。2、即便地块不限价，也并非开发商想卖多少就卖多少，*终还是经过备案审批，就之前不限价的地块审批条件来看，都会受到控制。3、不限价的原因也和大环境有关，限价政策存在的意义不大，土拍市场转冷，像去年北京土地市场出让情况并不乐观。根据数据显示，2018年北京土地出让金为1682.92亿元，较2017年全年2796亿元的成交总金额同比降幅接近40%。同时，作为一直以来房企争夺的一线热点城市，北京去年竟然频繁出现土地流拍，流拍数量达到8幅，其中7宗竟然还是住宅用地。而对比2017年北京全年仅2幅地块流拍。自然要做出一些松动来给开发商动力，稳一下土拍市场。4、未来市场上有大量同类竞品，购房者可选的空间大大增加，限竞房的价格也会制约到周边的房价，想要卖高价，也要有足够充分的原因。比如这次出让的地块有充足的理由，这是别墅地块，即便标高价，也不会影响到周边的正常需求。

　　2018年北京住宅用地计划供应总量为1200公顷，而*终北京2018年宅地出让面积还不到供应计划的一半，年度计划没有完成。

　　所以2019年当然要松一松口子，开个好头。改一个无伤大雅的规则，也是有苦衷的。大家都要糊口，对吧。

　　说完北京，咱们看天津的这个影响更大的调整，土地性质变更，由租赁地块改成可售住宅地块。

　　公告：天津招商泰达投资有限公司受让的津滨开（挂）2012-13、14、15、16号地块位于天津经济技术开发区第二大街以南、北海路以东。经批准，取消上述地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。

　　土地出让之后，“自持、租赁性质”还可以调整为“可售住宅”，这在全国还是*一例。

　　那会不会意味着其他地块也可以这么做？在这个倡导租赁，租售同权的阶段，租赁地块改成可售住宅地块，这是在引导人们买房吗？

　　上面的问题可能是大家*一时间想到的。因此，天津的中介对这个政策的解读为楼市要全面松绑。

　　不过，在我看来还是过度解读了，这仍然是因城施策的大背景下，地方政府作出的符合自己实际情况的决定，并不是要让地方房价反弹，为什么这么说？

　　作为北方的重要工业城市，近些年，天津经济在高歌猛进之后，因为三去一降大形势影响，经济增长乏力。

　　一方面，是增长模式必须转变，只靠工业崛起的时代过去了，要降产能。另一方面，北方第二极雄安新区出现了，滨海新区需要重新定位，于家堡、响螺湾的战略定位也必须调整，第二个华尔街希望渺茫。

　　在这种前提下，滨海新区还需要那么多租赁住房吗？关键是，这些租赁住房是重资产，会沉淀大量资金，对于泰达来说是巨大的负担。

　　泰达，说白了就是天津滨海新区的国企。这些房子可以出售之后，可以加快国有资产的周转，对于滨海新区的发展起到稳定的作用。