刚过去的11月，天津楼市，卡了。

　　应该说，这一年都“接触不良”，断断续续的“卡过来”。

　　热身运动做完了，起跑姿势摆好了，比赛被叫停了。

　　10月底，年终大战苗头有了，摩拳擦掌。

　　紧接着，11月初，大华国展公园世家、未来城、上实仰山、美的旭辉翰悦府，趁热接棒。

　　而后，路劲*********、万科翡翠大道、金地艺墅家……纷纷参战。

　　没想到，一触即发的势头，11月中旬突然被浇灭。

　　疫情来袭，各楼盘到访量骤减，进入“垃圾时间”。

　　房企干脆偃旗息鼓，这时再群情激昂，也是事倍功半。

　　因此，11月，并没出现预想的年终大跳水。

　　楼市被暂停，还不是关键，*关键的是情绪问题。

　　*近发生太多事，导致“买房欲望”降到谷底。

　　除非降价幅度“直击灵魂”，才会咬牙入市。

　　那就是刚需了，只有刚需对价格极其敏感。

　　认购量高的，都是刚需盘，以价换量来的。

　　*不完全统计口径，仅供参考，以*终成交为准

　　未来城、博屿海、万科翡翠大道，认购90套以上。

　　因为大运河府189抢了不少量，它得反击。

　　高层1.35万/平米起，80平米*低108万，标准层也降到120多万。

　　价格压得死死的，未来城是咽喉，一降价其它板块喝凉水都塞牙。

　　博屿海降到8500元/平米，65万搞定一套房。

　　以前买团泊东，现在可以去生态城北，好歹还有学校。

　　万科翡翠大道，高层*低1.45万/平米，走了一波量。

　　南苑现房“甩单清盘”，洋房125平米220万起，就剩几套了。

　　大华国展公园世家，搞了“一夜降”，11月认购80多套。

　　顶底降到1.1万/平米，被叫停，但看这认购量，优惠还是有的。

　　万达自在澜湾、万科运河文化村，认购50套以上。

　　运河文化村单价降到1万以内，101平米99万起。

　　自在澜湾有种甩开膀子的意思，“给钱就卖”……

　　大运河府189、龙洲道188、首创禧悦、新城中梁长风雅著、万科滨江都会、宝坻万科城市之光……都认购45套以上。

　　万科这一波年底优惠，冲刺有效果。

　　运河文化城俩盘，首创禧悦，继续走量。

　　新城中梁长风雅著也降价了，小高层85平米140万起，在空港一期属于低位。

　　路劲*********、金融街金悦府、翡翠嘉和、中铁建花语津郡，也都降价。

　　明显价格还不够“劲爆”，现在降价的边际效应越来越强。

　　大多数改善盘，价格比较稳，不跳水。

　　天津瑞府、中海天空之境、仁恒星源世纪，都认购20多套。

　　改善没有刚需那么急，大家还在观察。

　　有期盼它们降价的，更多人还是怕买完降价。

　　从认购数据能看出，11月新房翘不了尾。

　　9月新房成交63万平米，10月71万平米。

　　11月，恐怕都到不了70万平米。

　　11月，二手房的基本面，比新房好太多了。

　　尽管有半个月停摆期，但成交量仅比10月少10%。

　　去年下半年，二手房每月平稳保持在4500套以上。

　　今年明显队伍不好带了，成交量忽高忽低，基本靠学区房撑场。

　　按常理，11月学区淡季，量会掉的比较多。

　　去年11月减少了20%，但今年河西二手房没泄劲，一路高歌。

　　也包括南开，11月比10月成交量还高。

　　如果不是*后一周封控，11月二手房成交量会与10月持平。

　　板块成交前十名中（11.21-27），5个河西，2个南开。

　　西青中北镇也在发力，一周能成交16套。

　　除了学区、落户这种掐着点来的刚需，改善也开始搜罗二手房。

　　核心区新房供应有限，有的次新房比新房便宜太多。

　　与其等不确定的期房，不如看确定的二手。

　　如果二手房交易冰封，那新房就是无源之水。

　　现在二手房能维持稳定的量，就能衍生出阶梯改善需求，释放到明年市场。

　　“两集中”已名存实亡，今年天津还有第四批土拍。

　　11月18日百亿土地挂牌，20宗住宅用地，12月19日出让（详情）。

　　比如南开战备楼，有九年一贯制南开学校，不少人“持币等待”。

　　河西陈塘W4地块，包括郁江道地块、空港、海教园地块……关注度都不低。

　　昌源里地块，刚亮相个效果图，就给大家整兴奋了。

　　但明年上半年，新房空档期还会持续，年中开始好转。

　　11月，政策主线剧情，是精准救助房企，拼命拉房企上岸。

　　“三支箭”全部射出，禁用了12年的杀手锏，上市房企股权融资又重新开闸。

　　救房企，就是救金融体系，一荣俱荣，一损俱损。

　　从9月底开始，早已进入刺激周期。

　　几乎能给的政策都给到位，但市场还没起色。

　　每一轮周期，也都是这么干的呀，“原来的配方，原来的政策”，怎么这次不好使了？

　　说明问题不出在政策端，而在于疫情。

　　楼市转向，取决于什么时候放开，什么时候恢复正常。

　　眼下正在“放”，“敢为天下先”已经出现。

　　广州解封当晚，烟火气瞬间回归，餐厅酒吧爆满。

　　当然，谈论房子的声音也随之回归。

　　现在“防疫松绑”，地铁都不再查看72小时核酸了！

　　出行自由后，售楼处到访量会回升。

　　房企很有可能“再冲一把”，说不准“年底大战”卷土重来。

　　加上年底集中签约，12月新房成交量能冲到80万平米以上。

　　意味着，今年全年新房成交量将近800万平米，比去年少1/3。

　　明年，肯定要先修复量，再修复价。

　　政策、防疫、土地、新房供应，都在逆转。

　　垃圾时间，灰色空间，即将结束了。

　　思维都有惯性，涨也有，跌也有，所以才会出现超涨超跌。

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