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国策视点2019年天津市土地市场分析

admin1个月前 (09-26)天津产业信息16

　　原标题：国策视点2019年天津市土地市场分析

　　2019年天津市土地成交总面积为2354.06万平方米，同比2018年上涨46.91%；土地出让金总额为1356.91亿元，同比2018年增加了29.39%；成交均价为5764.13元/平方米，同比2018年下跌11.92%；但土地出让宗数为387宗，同比2017年增长24.04%。如下图：

　　通过近四年的土地成交信息分析，2016-2018年土地出让面积和土地出让金处于逐年下滑状态，2016年土地面积和土地出让金达到近四年中*高值，2019年土地市场回暖，土地出让面积和土地出让金都有明显的回升。

　　从上图可知，2019年住宅用地成交面积为近几年新高，达1105.59万平方米，加大住宅用地的供给，有效地使政府资金回流。

　　工业用地成交面积在2016年成交量为*高达到1547.69万平方米，在2017年有大幅下降，同比下降29.93%，2018年同比下降23.18%，2019年的成交量回升至2017年的水平。

　　商业用地成交面积2017年至2019年三年基本持平，其他用地成交面积在2019年达到近年来*高值为146.22万平方米，土地市场越来越用途合理化，规范化发展。

　　国策机构统计显示，2019年天津市土地市场共成交土地387宗，土地面积为2354.06万平方米，成交土地均价5764.13元/平方米，土地出让金1356.91亿元。其中住宅用地成交155宗，土地面积近1105.59万平方米，成交土地均价11184.25元/平方米，土地出让金1356.91亿元；工业用地成交190宗，土地面积1022.43万平方米，成交土地均价557.59元/平方米，土地出让金57.01亿元。商服用地成交36宗，土地面积79.81万平方米，成交土地均价5986.72元/平方米，土地出让金47.78亿元。其他用地成交6宗，土地面积146.22万平方米，成交土地均价1066.89元/平方米，土地出让金15.6亿元。可见下表：

　　由图，从成交金额来看，呈波浪式更迭，但总体为下滑趋势。从成交面积来看，11月份为*低值，3月份达到*高值，7月至11月份成交面积量较平稳。

　　2、2019年天津土地市场成交用途分析

　　从土地成交类型结构可以看出，工业用地和住宅用地成交宗地数量稳居土地成交量前两位且工业用地位居榜首，两类用途总成交量占土地交易总量九成，工业成交总量约占总量的49.10%，相较于2018年工业用地占比有所下降，同比下滑10.94%。住宅用地面积占土地总面积的40.05%，同比上升21.33%，商服用地面积占土地成交总面积的9.30%，同比上升3.68%，其他用地面积占土地成交总面积的1.55%，同比下滑46.18%，见下图：

　　受政策影响，土地出让总量虽同比上升。但就住宅、商服用地而言，2019年住宅出让面积占比同比上涨70.71%，成交均价同比下降23.63%，由此可见虽然成交量上涨，但成交价格降低，说明住宅用地市场降温，变得更加理性和冷静；商服出让面积同比上升1.75%，成交均价同比下降4.53%，可见商业用地市场表现较平稳，见下表：

　　（2）不同用途土地出让收入分析

　　从土地成交出让金分布来看，住宅用地依然占据首位，占土地出让金总额的91.13%，商服用地出让金占比3.52%，工业用地占4.2%，其他用地占1.15%，见下图：

　　通过2019年和2018年的土地出让数据显示，2019年土地出让金同比上涨29.39%，其中住宅用地土地出让金同比上升30.37%，商服办公用地土地出让金同比增长1.75%，工业用地土地出让金同比增长19.39%，其他用地土地出让金同比增长184.15%。

　　3、2019年住宅用地出让地块分析

　　从成交量、成交面积和成交金额三方面来看，环城四区遥遥领先。

　　（1）2019年各区住宅用地成交量分析

　　从2019年住宅用地成交宗数情况来看，滨海新区占据首位，为41宗。

　　（2）2019年各区住宅用地成面积分析

　　2019年住宅用地成交面积情况来看，滨海新区成交面积遥遥领先，其次津南区。

　　（3）2019年各区住宅用地成交金额分析

　　从全年住宅成交金额来看，环城四区仍占据首位，远郊区及滨海新区紧随其后。从各区住宅用地成交金额看，滨海新区区成交金额*高，随后依次是津南区和西青区。

　　4、2019年天津重点出让地块分析

　　（1）新年首拍!和泓/中建/新城分获环城和远郊4宗宅地

　　1月9日，两宗位于津南区葛沽镇的地块，均由和泓拿下，编号为津南（挂）2018-06号的地块，以总价4.08亿元成交，折合成交楼面价4714元/㎡；编号为津南（挂）2018-07号地块，以总价5.66亿元成交，折合成交楼面价4791元/㎡。位于东丽区的编号为津丽（挂）2018-07号地块，由中建以底价3.28亿元摘得，折合成交楼面价9283元/㎡；位于宁河的津宁（挂）2018-04号地块则由新城以8.78亿元底价摘得，折合成交楼面价3107元/㎡。

　　（2）阳光城12亿自持2.7万㎡进驻海教园楼面价9572元/㎡

　　5月10日，编号为津海河园(挂)2019-047号，该宗地位于海河教育园区瑞明路与雅馨路交口西南侧，紧邻鲁能泰山七号项目，*终被阳光城以*高限价12亿元拿下，折合楼面价9572元/㎡，溢价率3.4%，竞报自持租赁住房建筑面积2.7万㎡。

　　（3）万达底价4.15亿摘地! 东丽喜迎10.5万㎡购物中心

　　7月18日，东丽区津丽（挂）2019-08号商服地块迎来摘牌，*终由万达以底价4.15亿元竞得，折合楼面价3780元/㎡。同时根据出让公告要求，地块内需建设不小于10.5万㎡集中式购物中心，在取得开工手续后20个月内竣工开业且必须自持40年整体经营。

　　（4）中建16.3亿斩获东丽13万㎡宅地楼面价12040元/㎡

　　（5）2019年土地收官!中建一局底价8.83亿元摘武清新城地块

　　编号为津武(挂)2019-055号，该宗地位于武清区新城光明道南侧，四至为：东至新开路绿带，南至次干路一绿带，西至次干路三绿带，北至光明道绿带。土地用途为城镇住宅、商服，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年，被中建一局以底价8.83亿元摘得，商住综合楼面价为5016元/㎡。

　　2019年土拍热度相较2017-2018两年持续走低的状况而言整体有所回升，但是随着成交价的下跌，成交总额并没有显著增长，天津整体土地市场正在回归理性。2019年11月央行公布*新1年期LPR（贷款基础利率）为4.15%，5年期以上LPR报价为4.80%，均较上次报价下调5个基点，其中，5年期以上为新LPR机制亮相以来首次下调。对于土地及房产市场均为利好消息，但如果未来对于房地产限购限贷政策依然从紧，2019天津土地市场的回暖现象将保持平稳过度，不会成为下一个土地成交热潮的起点。(国策天津左子轩）返回搜狐，查看更多