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　　原标题：多图！一目了然看懂天津各区未来三年发展方向

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　　前段时间的《天津市城市更新行动计划（2022-2025年）》很重要，但是一直没时间好好聊聊。今天整理了一个完整的报告，将各个区域的重点发展片区都做了直观体现，正好分享一下。

　　在分享各区发展规划之前，特别提示几个这个文件很重要但是很容易被忽略的点：

　　*一个是摊大饼一去不复返，祈祷成熟吧：推动城市由大规模开发的增量建设方式转变为存量提质改造和增量结构调整并重。这话意思就是摊大饼的时代一去不复返了，未来重点在于提高开发质量，所以在偏远地区拿着房子等成熟的购房客户门估计得祈祷了。

　　第二个是：三年后天津可能就没有毛坯房了，因为文件很明确提出了一个点是：到2025年，国有建设用地新建居住建筑和公共建筑全部推广装配式建筑。目前天津装配式建筑要求的就是全装修交付，执行的是2020年左右的政策：重点区是全装配式，环城远郊十万以下可以不做，十万以上要做一定的比例。

　　实操当中装配式建筑比目前的建筑成本是略高的，大约三四百块钱吧。然后全装修这个事儿可以选标准的，*廉价的装修聊胜于无，也得个三五百一平米，客户砸掉重新做，这都会算在房价上，当然做好的精装也必然是要钱的。

　　这也就引申出下一个问题是：如果全部推广装配式建筑，装修就成了个问题，眼下天津的开发商实话说报价八千一万的很多，研究多了就发现，咳咳，都是糊弄人的，大型房企很多成本五千块就做到了国内极致，你自己琢磨吧。反正不论怎么说，天津的精装房真心是扎心的一匹，如果真要落地这个政策，那就需要一轮洗礼。

　　第三个是：慎买挖草根的小户型：加强小户型住宅合理利用。重点推动70平米以下小户型存量住房转保障性租赁住房，构建以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系。

　　别买那种极度压缩的割韭菜根小户型了，我们说过很多次，人家说房子是用来住的，小户型当然也能住，但是这玩意儿跟当年的公寓产品一样，都是因为买不起住宅买个公寓做个补充。极小户型其实一样道理，现在看着是便宜有了个房子，但是未来真的是砸手里了，因为竞争的是还迁、安置等等。

　　第四个是：以地铁为代表的公共配套越来越成了楼盘的必须品而不再是溢价点。文件里有句线公里。啥意思呢，现在天津通车里程是8条线多公里公里，整体加起来2025年要实现500公里，这么多地铁你选的项目门口没一条，如果不是追求离群索居的高端豪宅，你自己掂量把。而菜市场、幼儿园、养老等等覆盖率都要有大幅度提升，现在疯狂扩张学校。这些资源现在看着是项目核心价值点，但是越来越不值钱，而是成了必需品。

　　接下来，上正文：各区未来三年的发展方向指引图

　　多嘴几句：天津其实城市底蕴很不错，只不过是这几年没有好好开发，也没能形成名片，加上消费氛围并不是特别好，这就很尴尬。去成都重庆转完发现，这些地方消费活跃不是因为人均收入水平高，是真的消费气氛搞得好。所以，个人看法当中，老城厢、和平路与南门外大街具备打造消费核心平台的底子，但是一定不能是口号特色，而是真正让人愿意去，去了愿意消费。

　　五大道与意式风情街其实*近两年做的很不错，但可惜的是五大道太过于封闭，很多宅院空置破败或者是私产，氛围足，但是消费体系并不完整。意式风情街毕竟体量有限，依赖游客居多，本地人消费的活力没能激发。

　　围绕天南大搞科技这个很不错，但是一定不要地产与初创企业争利，而且不要动不动就是视察各种帮扶各种典型，只有市场上摸爬滚打活下来的企业才有竞争力，只要给个自由发展的环境就好了。另外想要发展某些产业，也可以考虑借鉴浙江成立专项基金，然后撒网投资一批成长中的企业，只要活下来跑出来几家，那才是真正的本土企业。

　　东丽是典型的端着金饭碗讨饭吃的区域，一手东丽湖，稀烂，一手空港华明，城建发展的稀烂，一手海河柳林，四至转转现在反正是稀烂。但是区位优势很足，环内面积也很足，不光需要口号，需要城市管理水平提升，开发建设水平提升，以及产业质量的提升。

　　津南区貌似没搞清楚，葛沽与小站，可能无法承担起未来的区域发展吧，有希望的唯二，一个是国展片区，金饭碗端上了，咋吃且看看吧。另一个是海河教育园区，重点不是房地产，而是看看院校能不能转化出来科技成果成为新兴产业的培育基地。搞神马小站。。。。

　　西青一直是执行力超群而且目标明确的区域，所以发展一直不错，华苑片区产业处于升级换代阶段，非常关键。南站商务区*近几年实话说发展并不好，赛达也要升级，扒拉扒拉还是优势产业有限没办法填满这些片区的宏大规划。但是发展方向非常明确。

　　北辰，实话说，一直没找准定位方向，政务区已经基本成熟了，拆迁改在的空间很大，宜兴埠也一样，但是连个大型商业综合体都落的费劲，这太尴尬了。小淀大张庄算是天津环内的发展后备用地了，应该好好搞搞才是，而不是到处散乱厂房以及鹤立鸡群的住宅。

　　远郊区域来说，武清肯定是发展*好的，也是*有潜力的，但是千万别让房价跑在了所有东西前头。产业引入的很不错，*起码目前来看，城市建设水平也在蜕变，但是一个问题是，步子不宜太大，也不要太偏，除了养老当地买房的*一选择我们以为是商务区。

　　宝坻很有意思，营商环境就不提了，高铁站会有活力，但是不要妄图复刻武清的影响力。城北好好发展工业区，老城拆迁更新后与城南作为核心居住区，高铁站作为拓展区，七八年都够发展的了，京津新城，有时候不必太过于执着。

　　其实以前很多坐十点多的轻轨通勤，都希望有一天，这一路都是灯火通明的都市感。市区的人们想吃什么、玩儿什么、买什么的时候不会觉得滨海仿佛是另外一个城市，而滨海也真正能够呈现一个新区应该有的城市风貌，高水平的建筑，密集的人口，丰富前沿的消费方式，以及港口优势带来的对外贸易的前沿潮流，虽然不能像海南自贸港，但是让天津人真正感觉自己有个港口，源源不断吸引市区的人过来消费就业生活，然后再考虑吸引外地人。但是目前这一切还需要时间吧，功能区融合，新城市核心区的逐步发展完善，新兴产业的引入与培育，人口的持续输入。但罗马不是一天建成的，万事皆是从正确而艰难的事情开始的，向滨海的粉丝们致敬！

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