天津华苑产业园配套地产需求强劲建设提速
华苑产业园区临近市区，交通便利，聚集了大量的产业资源。 张凯琳 黄为民 空中摄影
被称为“天津硅谷”的滨海高新区华苑产业区，如今正进入一个城市化核心聚集阶段：越来越多的加工制造型工厂正被越来越多的中小型高科技企业所取代，越来越多的写字楼、酒店、公寓、文化中心、购物中心等配套地产项目拔地而起，城市功能正发生着深刻改变。在这一过程中，区域内地产投资价值也日益受到市场关注。据不完全统计，目前该板块各类配套地产项目总建筑面积已接近270万平方米。
“滨海高新区是1991年国务院批准建立的高新区，包含两个核心区：一个是华苑科技园，总规划面积12平方公里，包括环内和环外两部分；一个是比邻空港的滨海科技园，总规划面积30平方公里。”滨海高新区社发局副局长赵爽介绍说。
目前，滨海高新区已经形成了绿色能源产业、电子信息产业、生物医药产业、先进制造产业和现代服务产业五大产业支柱。绿色能源产业方面，世界排名前十位的风能企业都坐落在高新区；电子信息产业方面，高新区1998年就被批准为软件园，还有国家“863”专业孵化基地、软件出口基地等；生物医药产业方面，中国军事科学院、协和干细胞基地等均坐落于此；先进制造产业方面，包括赛象科技、西门子等；现代服务业方面，则主要集中于华苑科技园，比如刚刚落成的马球会所。
赵爽副局长认为，滨海高新区优势众多：首先是临近南开大学、天津大学、师范大学、工业大学，有充足的人才供给；其次是交通便捷，距离市区很近；第三是聚集了大量的产业资源；第四是完善的产业扶持政策。
“一般而言，一个综合性产业园区的发展会分为三个阶段。排名前列个是普通的生产要素聚集阶段，兴建工厂及政府行政办公机构、银行、税务所等基础配套；第二个是综合功能聚集阶段，同类企业聚集到一定程度形成该产业的聚集；第三个是城市化核心聚集阶段，开始出现大型酒店、购物中心、文化中心，加工制造型企业开始外迁，辐射力增大。”某研究机构中国天津研究院副总经理张勇说，“目前，华苑正处于第三个阶段。”
随着滨海高新区的发展，华苑板块的整体功能也已经有了一个迅猛的提升。区域内，一大批配套地产项目开始建设，总建筑面积接近270万平方米。
如总建筑面积近20万平方米的智慧山科技文化创意产业基地项目，集思想园、文化园、创意园、信息园于一身，产品规划包括写字楼、Loft公寓、Soho公寓、商业配套等，具有办公、商业、教育、休闲娱乐等复合功能，不仅规划有餐饮、咖啡、便利店、金融、会展等配套设施，还有电影院、实验剧场、书店书吧、画廊书院、艺术中心等文化设施。
位于华苑产业园区环外区的高银CBD项目，由高银集团投资建设，包括商务中心区、高端住宅区、全亚洲规模的国际马球会、酒店及购物商场等，总建筑面积超过200万平方米。其核心建筑为高银金融117大厦，总高度为597米。马球会馆，建筑面积6.5万平方米，包括比赛场区和运动会馆，定位为国际五标准的会所式酒店。住宅部分占整个项目约37%，涉及73万平方米，首期预计在明年5月份上市销售。
位于复康路与榕苑路交口的海益国际纽约公寓)，总建筑面积约12.17万平方米，包括一栋100米高的塔楼和三栋60米高的塔楼，是集精装公寓、SOHO公寓、商务办公、配套商业为一体的高档商务综合体。
其他如顶佳金领地)、中央领秀)、力神广场)、海泰国际公寓)等项目，均包含相当体量的写字楼及酒店式公寓。
业内专家表示，在滨海高新区中，80%以上都是民营企业，60%至70%都是中小型的科技企业。这些中小型企业的活跃，势必带动对写字楼市场、公寓市场的需求。因此，该区域的投资价值也日益受到市场关注。
孙先生刚刚从海外归来，准备在华苑产业园区投资创业。他告诉记者，高新区的各项配套政策很完善，比如通过管委会认证的高新技术企业，在租、购办公用房时可以享受一定的补贴。自己这些天正在考察一些写字楼项目，准备租一套100平方米左右的办公间。
而何先生则把投资目标瞄向华苑产业园区内在售的写字楼、酒店式公寓产品。他表示，今年以来国家连续出台针对住宅市场的宏观调控政策，相比之下商业地产市场并未受到很大冲击。更重要的是，他感觉目前天津楼市存在很明显的商住投资倒挂现象，写字楼投资空间很大。像华苑产业园区内中小企业众多，经济活力明显，对写字楼的需求也很大，因此他打算将原本计划投资于住宅的资金投向这里的写字楼。
“目前华苑产业园区内写字楼的租金水平在每平方米每天1.5元至2.5元之间，售价在8800元/平方米至1.2万元/平方米之间。一套100平方米的办公用房每月租金在4500元至7500元之间，年投资回报率在6%至8%之间。这一数字要远大于住宅的投资回报率。而且，区内现有写字楼基本上都是满租的，新企业想要租房是需要排队的。”南开允公科技园有限公司董事长张晴说。
张晴介绍，目前在华苑内投资写字楼的客户主要分为三部分：一部分是周边拥有一定经济实力的高校教师、医生、私营业主，一部分是周边郊县地区富裕起来的农民，一部分是内蒙、河北、山西等周边省市的投资客。预计随着区内项目的增多，竞争还将更加激烈。
写字楼固然会有较高的投资回报率，但同时，由于写字楼投资总价高，变现期长，对于投资者来说就需要理性地剖析，严谨投资。
业内专家提示：投资者在投资写字楼的时候，还是应当根据个人的资金情况来选择，首先断定自己能买得起什么价位的写字楼，之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字楼。那么如何盘算写字楼的投资回报率呢？依据现在通用的计算公式：购进再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）/售价。例如，现有一处写字楼，面积约100平方米，售价约为1万元/平方米，依据此处写字楼周边的物业分析得知，月租金约为5000元，计算得知，这处写字楼的投资回报率为6%。投资者即可根据投资回报情形，把持自己的资金流。
写字楼投资特殊，要看准其地段价值，尤其要重视该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的贸易房产呈现在四周。对于纯投资者而言，其不仅要斟酌写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。
另外，写字楼所处的交通地位及方便水平也尤为重要。专家建议投资者可以选择在交通比较便捷，同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地域的写字楼会依附成熟的配套而迅速被市场消化，同时又可为日后获得稳固的回报打下良好基础。
作为投资型物业，写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定了写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。因此选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容疏忽。除此之外，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。
写字楼与住宅都可以进行投资，但两者功效属性不同。写字楼在出租情形不好的时候，只能闲置，而住宅却可以自己住。因此，投资写字楼要承担贬值风险。写字楼的贬值大概由两种原因造成：一是写字楼本身所处的地段，由于一些市政工程或其他原因而受到影响；二是写字楼所处的区域，在未来几年里出现过多的新楼盘，从而对现有写字楼市场构成冲击。
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