天津工业地产发展状况 天津工业园区分布图 天津工业地产发展模式 天津工业地产发展前景

　　★工业地产起源于19世纪末工业化国家，*早的工业物业出

　　现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地 产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快 速的发展并在各方面逐渐走向成熟，目前工业地产已经成为房地 产行业中一个高收益、高风险、高门槛的三高产业。

　　1、工业地产的概念： ★工业地产是指以工业物业为开发对象而进行的 投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。工业 物业包括重工业厂房、轻工业厂房、仓储厂房和近年 来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用 房(也称工业楼宇)。

　　2、工业地产的特点： ★与国民经济联系密切，随国家经济走势而发生变化； ★投资门槛高，内部收益率高； ★技术性强，适应性差。

　　★虽然工业地产在国外已经有了较大的发展，但是在中国该

　　行业仍处于起步阶段。由于我国各开发区具有生产要素集中、税 费政策优惠等特点，我国的工业物业大多集中在各城市特定的工 业开发区内。这些开发区中工业物业发展*快的城市包括上海、 苏州、深圳、北京等，并已经形成了一定的规模，市场的成交量 、成交价格以及活跃程度等方面也较国内的其他城市要高很多。 在发展趋势方面，由于上述城市工业物业的价格较其他二级城市 要高，很多制造型企业逐渐将厂房转移到天津、大连等环渤海圈 内的二级城市，但由于北京、上海的人才聚集、世界信息同步等 方面的优势，一些研发中心仍会选择上述两地。

　　市场供应: 天津市目前拥有4个国家级工业区和27个 省级及省级以下工业园区。总工业园区 规划面积近400平方公里。

　　天津新技术产业园区 天津经济技术开发区及西区 天津港保税区 天津出口加工区

　　天津空港加工区 天津市东丽经济技术开发区 天津市军粮城产业园区

　　天津市大港经济技术开发区 天津市海洋石化科技园区 天津市武清经济开发区

　　天津市八里台工业园区 天津市鑫达电子工业园区 天津市西青经济开发区 天津微电子工业区 天津市中北工业园区 天津市北辰经济技术开发区 天津市双口工业园区 天津市海洋石油工业园区 天津化学工业区 天津市茶淀工业园区

　　天津市福源经济开发区 天津市天宝经济技术开发区 天津市京津新城经济技术开发区 天津市宁河经济技术开发区 天津市潘庄工业园区 天津市静海经济技术开发区 天津市子牙环保产业园区 天津市蓟县经济技术开发区 天津逸仙科学工业区

　　如图上所示，天津的工业 有这样几个特点： 1、从地域分布上看，各 区县都至少有一个省级开 发区，而东丽、西青、津 南和武清都有3个省级及 省级以下开发区，是工业 及工业园区相对繁荣的区 域。 2、从工业园区的级别上 看，90% 国家级开发区主 要集中在滨海新区而90% 的省级开发区集中在市区 周边。

　　3、从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期，建立了一个国家级， 4个省级，成立地点为市区周），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3 个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内，03年为一个高峰区，共开辟 了一个国家级，3个省级开发区。

　　随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中 在电子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车 及配件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成 为天津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建 成，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产 业园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地 ，也促进了研发厂房地产的发展。 另外工业地产这几年发展是受经济发展带来的一些产业结构调整 。物流、电子、生物、汽车等已成为天津的几大支柱产业，吸引很多 世界型企业以及相关配套供货商的进驻。仅以物流为例，截至目前， 开发区就已拥有运输、仓储、货代、物流信息咨询、第三方物流等物 流概念类企业700余家。此外在开发成本、人力资源等方面的优势也 将进一步刺激工业地产发展。

　　天津工业地产的供应量一直保持以每年10%的速度稳 步增长。由于本市各级开发区政府对于工业地产用地的控 制还比较严格，出租型工业地产也是近两年才开始。2005 年天津工业地产需求明显增加，随着加工制造业的不断投 入，一些资金实力较小的企业考虑到租用工业物业，可减 少长期持有该资产的风险，并有随时进入或退出市场的灵 活性，从而使天津工业物业租赁市场趋于活跃。越来越多 的国内外资金和开发商也开始普遍关注天津市场，实践证 明已有不少企业与各开发区签订了开发意向，这些开发带 来的工业地产增量在2006年得到了体现，仅3个国家级的 开发区06年就供应了35万平方米。

　　目前天津的工业物业由都市型产业园、滨海新区和各区县工业园组 成。主要集中在4个国家级开发区（天津新技术产业园区、天津经济技 术开发区、天津港保税区、天津出口加工区）和12个市县开发区内。工 业物业总建筑面积大约为1500万平方米，工业地产越来越多地被国内外 的资金和开发商普遍关注。 目前天津的工业物业市场需求以自用型为主，投资者占很少的比例 。由于投资额较高，客户很少会选择购买厂房自用，规模大的企业会选 择购地自建，小规模企业选择租赁。出租型工业物业出租率达到了近 90%，基本达到供求平衡。 即使不是百分百定制，但功能定位特征明显，目的明确，也使工业地 产具备了良好的市场基础。潜在的需求也将诱使工业地产开发升温和转变 开发模式。*为典型的一笔投资就是美国普洛斯与泰达开发区的合作。 素有“世界物流地产巨头”之称的普洛斯，投资4500万美元建设开发 物流园区，吹响了外资工业物业投资企业进入天津市场的号角。

　　天津工业物业的价格一般是各个工业园区根据天津市工业用地基准价 格，根据各自区内优势，制订出本园区的工业物业指导价格，该价格一般 为出让的*低价格。工业企业在投资前，先要将拟投资项目的性质、规模、 经济效益等报告上报政府部门审批，政府主管部门会依据区内项目的投资 强度（每亩地*低投资额度）、税收规模、品牌效应等因素，给企业提出 工业用地的出让价格或标准工业厂房的租金标准。

　　2007年本市主要工业园区用于工业地产开发的土地价格平均在300元/平 方米左右，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，土地优惠政策 还各有不同。这个价格仅为住宅用地的1/7到1/8，而从租金水平来看，本市 的平均水平在0.7元—0.8元/天/平方米之间，且由于工业地产很多为定制或 定向开发，因此回报周期长，风险较小，回报稳定。

　　一方面高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，用作写字楼 租售未尝不可；另一方面，工业用地转为商业用地相对不难，在成规模的工 业基地中，建立相关配套设施成为发展商转变土地开发性质的正当理由。这 可能才是工业地产投资*吸引人的部分。

　　天津的工业地产根据其自身发展特点共分为5种开发模式： 1、自上而下的政府引导型模式（例：早期的MOTO，近期的 空客项目）

　　2、自下而上的企业自主开发模式（例：港强集团）

　　3、购地自建模式（上述两种相结合方式。例：万事隆集团） 4、内外资合资开发模式(例：美国普洛斯，丰树等有实力 自主经营的公司) 5、带租约收购模式（例：AMB投资基金投资收购一些带有 租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模 式)。

　　★政府引导型模式是政府以土地资源和税费优惠政策吸引企业购地设 厂,从而推动经济发展，增加地方税收和就业。因此，政府往往转让土地的 价格比较低廉，提供的税费政策也十分优惠。 ★而自下而上的企业自主开发的厂房，往往选择的是定制开发，根据 意向客户的需求开发工业物业，出租给该客户。与自建厂房相比，租赁物 业在很大程度上规避了投资建设工业物业的风险，降低了使用者的成本。 ★购地自建模式：是指企业自建厂房，根据企业投资项目的实际情况 ，选择适合的工业区购买工业用地，根据政府审批结果建造自己需要的工 业物业。通过这种方式，企业一方面可以获得土地后期增值带来的利益， 另一方面要需要投入更多的时间和资金 ★带租约收购模式：(是指基金投资收购一些带有租约的工业物业产品 ，以期获得稳定的长期收益的模式)。

　　庭院式厂房、别墅式厂房、大跨度高空间单体(元）厂房、

　　天津自主工业地产开发后期运营模式

　　1、以销售为导向，由业主自行使用 2、以租待售形式（例：杨柳青鑫茂工 业园区，承诺客户，前两年以一定租 金水平，由客户租用，支付租金。两 年期满后，按当时销售价格在行销售 给业主，房款中扣除前两年支付租金 ）

　　1、经济发展推动工业用地价格上涨

　　天津具有良好的地理位臵和巨大的发展潜力，根据《天津城市总体规划 （2005-2020）》和建设环渤海经济圈、滨海新区的规划，天津逐步发展为国际 港口城市，北方经济中心和生态城市。2007年，在新城市定位不断深化，滨海新 区建设逐步推进和奥运效应的拉动之下，天津城市综合实力取得较快发展。经济 总量、产业结构、消费与收入等方面均呈现出良好的增长。作为经济发展的重要 推动力之一，2007年天津房地产市场持续火爆，各物业市场均取得较大增长。特 别是处于发展起步阶段的工业物流地产市场，受环渤海经济圈，滨海新区和北方 经济中心定位的推动，发展潜力巨大。天津市区周边及滨海新区共计规划国家级 及市级工业园区用地已达600余平方公里。而目前正在开发的面积不到200平方公 里，尚有超过400平方公里可待开发。在滨海新区规划的八大功能区690平方公里 的面积中，有六大功能区490平方公里被规划重点发展工业及物流产业。这就孕 育着未来对工业厂房、孵化器、工业写字楼和物流仓库的需求增长。

　　2007年，由于天津作为环渤海经济圈核心城市之一、滨海新区概念进一 步深化，大量工业企业、物流投资企业及高科技企业开始进入天津。大量的 需求带动了工业厂房、研发基地及物流仓储地产项目的发展。同时，由于从 2007年开始，工业用地在出让方式上逐步实行招、拍、挂政策，土地成本提 升。供求和成本的相互作用，形成了项目价值的提升。同时，大量的基础设 施建设也推动了工业物流地产市场的发展。2006年6月，地铁1号线号线号线年通车。京津塘高速二线、 京津城际高速公路和高速铁路的建设，使京津之间的联系更加紧密，也更有 利于天津的制造加工业为北京的巨大的消费市场服务。天津滨海国际机场的 扩建、天津港25万吨深水航道、30万吨原油码头工程和北港池集装箱码头三 期工程建设进展顺利，将极大地促进天津工业物业的发展。其中，在2007年， 空港工业园、北辰高科技产业园区及武清经济技术开发区土地增长幅度*大。 空港工业园由于空客进入以及滨海新区发展的带动，土地价格由2006年底的 140元/平方米上升到290元/平方米，增长108%。北辰高科技产业园区由于目 前发展比较成熟，土地价格由2006年底的150元/平方米上升到342元/平方米， 增长128%。武清经济技术开发区2007年出让工业性质土地较多，由于招拍挂 政策的实施，成本有较大幅度增加，土地价格由2006年底的120元/平方米上 升到266元/平方米，增长121%。截至2007年第四季度，工业用地平均价格达 到每平米人民币387元，较2006年同期上涨29%。

　　下表为2008年*新工业用地的出让成交价格

　　2、未来天津工业物业租赁市场活跃

　　近几年，随着加工制造业的不断投入，一些资金实力较小的企业考虑到 租用工业物业，可减少长期持有该资产的风险，并有随时进入或退出市场的灵活 性，从而使天津工业物业租赁市场趋于活跃。继住宅、商铺等房地产投资品种之 后，工业地产由于其投资收益较高，长期收益稳定，升值潜力大等因素而受到部 分投资者的关注。事实上，在历次的房地产波动周期中，工业地产的价格一直稳 中有升，究其原因，一是从2004年4月开始一年内连续颁布了《关于深入开展土地 市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于在深入开展土地市场治理整顿 期间严格建设用地审批管理的实施意见》、《国务院关于深化改革严格土地管理 的决定》、《土地利用年度计划管理办法》等多项政策法规，凸显出土地的稀缺 性,从而决定了土地价值本身的稳定性；二是工业用地的需求呈几何级数增加，导 致工业用地的价格不断攀升。 工业用房租金同样有所上涨，截止到2007年底，天津主要工业用房平均租金上涨 至26.13元/月/平方米 2007年，由于环渤海产业圈的重新布局，大量工业企业、 物流投资企业及高科技企业开始进入天津。强劲的新增需求带动了工业厂房、研 发基地及物流仓储地产项目的发展。工业物流项目租金方面，截止到2007年第四 季度，主要工业物流项目平均租金达到每月每平方米26元人民币，较2006年同期 增长6%。截止到2007年第四季度，主要工业厂房租金达到每月每平方米22.7元人 民币，主要物流库项目租金达到每月每平方米29.7元人民币；主要R&D中心项目租 金达到每月每平方米33.5元人民币。主要物流仓库项目租金平均每天每平米0.30.5元人民币，具有国际水平的现代高新物流园的仓库租金达到每天每平米0.8元 人民币 。

　　下表为2008年天津部分工业厂房、仓库的租金价格

　　工业地产商、投资商已将目光更多关注天津市场，天津工业地产市场相比 其他城市还是刚刚起步。以发展的眼光来看，无论是数量还是租金都不及其他 城市。工业地产的投资流向往往与某些地区的经济的发展走势有着密切联系。 在以往的十年内，珠三角、长三角地区聚集了大量的工业园区，市场化程度相 对较高，已经历了几轮投资热潮。据了解，上海工业物业的租金水平甚至高出 天津的30%。而随着国家经济布局的变化，一些以往专注于珠三角、长三角地区 的投资机构都开始将目光转移，一向对北京、上海情有独钟的海外资本也开始 转战天津市场。天津市场吸引工业开发商、投资商眼光的*重要因素之一是市 场空间较大，天津地处环渤海经济圈核心位臵，开发投资潜力还有很大空间； 另一方面，天津工业用地价格、劳动力成本、交通运输成本等方面远比上海、 北京等城市低很多，据估算，几项成本总和天津要比北京低30%～40%。 由于天津工业物流业的潜力和良好的发展环境，吸引了国际工业物流巨头 纷纷入驻天津，普洛斯、丰树及迅通物流均在滨海新区建设物流厂房，盖世理 在中国的首个物流项目也选择了天津落户。与北京等其它主要城市相比，目前 相对低廉的价格和良好的外部政策环境，形成了天津工业地产市场发展的巨大 潜力。随着2007年开始公开出让的工业用地逐步得到开发并投入市场，预期 2008年工业物业总体租金将有较大幅度上升。刚刚起步的工业地产市场，正在 成为*具投资价值和投资潜力的市场之一。

　　4、工业物业产品将更加丰富，满足不同产业的需求

　　随着外国工业地产公司进驻天津，将会带来更先进、更丰富的厂房 产品。同时根据行业特性，各开发区也将在各自特色产业聚集的过程中 ，寻找到更适合自己的工业物业产品。

　　天 津 工 业 地 产 楼 盘 调 研 报 告

　　项目名称:杨柳青鑫茂工业新城 基 占地面积（平米） 343亩 础

　　地址：天津市西青区柳口路44号 信 息 46万平米

　　结构 车位 总层数（层） 开发周期 面积区间（平米） 竣工时间

　　框架剪力墙 地上（未统计） 3层、4层、7层、 10层 5年（5平方公里、 500万平米） 700-2000 *一期08年10月

　　产品形式 层高 配电容量 开盘时间 物业 运营模式

　　销 售 信 息 均价 付款方式 出租情况（%） 优惠措施 5000左右 一次性、按揭 未开盘 开盘当天一次性5点，贷 款2点

　　起价 *高价 销售情况（%） 现推的主力户 型

　　本项目地处西青区杨柳青工业园区，柳口路44号。具有良好的 交通路网状况，距外环线国道转津静公路向东可达外环线，沿富康路或西青道延 地理位臵及交通配套 长线可直达市中心，沿京津唐高速可直达北京、滨海新区核心 （开发区、保税区空港物流区、天津港、滨海国际机场）由柳口 路向北可直达杨柳青镇，向南直达津晋高速。 本项目据杨柳青镇中心仅5公里，交通极为方便。本项目周边商业 配套会在未来的5年开发中逐渐完善， 为工业厂房配套综合办公 楼，酒店，酒店式公寓，商业，蓝领公寓，企业活动中心，员工 食堂等 未开盘

　　价格走势 由于未开盘，无趋势分析，但在定价上遵循由上到下， 价格由低到高。

　　项目分析及调研感想： 杨柳青鑫茂工业新城，占地5平方公里，总开发面积500万平米，开发周期5年。 一期开发两个地块：1、汽车产业孵化基地，占地109亩，总建筑面积117.7万 平米，由天津市贝特维奥科技发展有限公司开发建设，本项目集单元式厂房， 庭院式厂房，综合办公楼，职工宿舍等系列产品于一体，依赖园区的综合配 套及服务，强调及生产、办公、生活、展示性相结合，对外联系，往来便利， 以一个行业为主线，整合上下游产业资源，利用滨海新区的税收优惠政策， 营造弹性功能，建设复合产品。2、鑫茂新能源新材料产业基地，占地343亩， 总建筑面积46万，项目以宏大的气魄，超越于传统工业园姿态，具有国际水 准的现代化规划设计理念，打造天津西部地区以高科技能源产业为主题的， 兼容机电，轻工，电子等行业的大型现代化产业基地。规划商务研发、生产 加工、创业科技、生活配套。四大功区。 通过调研鑫茂工业新城分析认为，未来的工业生产基地，本着绿色，生态， 环保等概念，引领创新出庭院式厂房，别墅式厂房，大跨度空间单体厂房。 并配以写字楼，酒店，商业的服务性配套，打造现代化生产型基地。

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