• 项目整体定位：产业定位及项目定位已有明确主 题不做详细分析

　　• 起步区定位：管委会自有项目定位是“科技园项 目”、“总部经济项目”，二次招商项目定位是 “产业园区项目”

　　• 产品定位：多功能科研生产厂房（单元式厂房）、 单体办公总部产品

　　• 客户定位：企业总部客户、科技型中小企业、轻 型生产企业

　　起步区分为两种产品“总部产品”、“单元式厂房产品” 针对这两种我们进行详细的客户定位分析：1.总部类产品

　　经济总部类产品客户定位分为抽象及具象分析：

　　1.抽象分类：地缘类客户、区域升级类客户、投资类客户、 异地分部类客户、区域外溢类客户

　　2.具象分类：龙头企业类客户、需求大量信息计算类客户、 第三产业类客户、等

　　由于项目为政府主导开发，所以考虑到销售利润的 同时也要考虑税收强度。因此我们从抽象分类中重 点定位于：地缘类客户、异地分部类客户、区域升 级类客户。具象分类中重点定位于：需求大量信息 结算类客户、第三产业类客户。由于确定客户定位 我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么？

　　1 地缘类客户：产业配套地域关联性、优惠政策、商 业配套、企业形象、系统服务

　　异地分部类客户：产业基础氛围、交通便利、优惠政 策、商业配套、企业形象、系统服务

　　区域升级类客户：企业形象、优惠政策、商业配套、 系统服务

　　信息结算类客户：环境舒适度、交通便利、优惠政策 等。。。。。

　　1.总部型产品除去客户类型不同所带来的特殊要求外， 还应满足商业配套、系统化服务等基础条件。但由于 起步区占没有规划商业配套产品，应以先规划后开发 的形式进行整体宣传，或是划分土地招募商业配套项 目合作开发。 2.由于产品需求高质量客户，招商手段需采取非市场化 招商手段。

　　起步区分为两种产品“总部产品”、“单元式厂房产品” 针对这两种我们进行详细的客户定位分析：2.单元式厂房

　　经济总部类产品客户定位分为抽象及具象分析：

　　1.抽象分类：地缘类客户、区域规划类客户、投资类客户、 区域外溢类客户、政策指向类客户

　　2.具象分类：轻型生产类型客户、科技型生产客户、科研 中试类客户

　　由于项目目前商业配套并不完善，主要以办公为主 的客户基数相对较小，以科研中试为主的企业主要 针对于政策力度，因此更倾向于孵化器产品。所以 我们重点分类的抽象客户群体为：地缘类客户、区 域规划类客户、政策指向类客户。具象分类为：轻 型生产类客户、科技型生产类客户。由于确定客户 定位我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么？

　　1 地缘类客户：产业配套地域关联性、配套服务、交 通便利、低成本运营

　　区域规划类客户：同区域或周边区域范围、配套服务、 低成本运营。

　　轻型生产类客户：交通便利、低成本运营、产品使用 程度、

　　科技型生产类客户：大力度优惠政策、便利交通 等。。。。

　　1.由于单元式厂房产品针对的并不是高端市场，应以适 中价格出租或是出售。同时单元式厂房也要满足基础配 套需求。 2.由于产品针对中端市场客户范围相对较大，所以我们 建议招商手段采用市场化招商与非市场化招商相结合的 手段。

　　由于总部与单元式产品市场趋化速度较慢，如果单纯 靠总部与单元式产品是不能形成快速聚势的，而产业 项目进行二次招商又面临规划、招商等问题，那我们

　　海河项目及其周边环境分析 现有项目整体定位分析 现有项目操盘思路 海河项目整体运营思路

　　就本项目现状我们先提出整体操盘思路然后再分化到不同层面来上解析。 我们认为该项目操盘思路分为四大块即:现有产品招商、产业园二次招商、 土地划分招商、快速产品规划招商.

　　现有产品分为：经济总部类产品与单元式厂房产品。 1.经济总部类产品针对客群是高端客户群体，我们建议以非市场化招商手 段进行操作。以政府招商为主导建立多渠道招商。（个地方招商办、异地 招商办、个有关招商部门、现有客户资源等） 2.单元式厂房产品针对客群是中端客户群体，我们建议以市场化招商与非 市场化招商相结合的手段来操作。（市场化招商例如：行业协会渠道、传 统宣传渠道、现有客户资源渠道。）

　　产业园二次招商我们建议采用产业链招商形式，以龙头 企业带动形式招商和园中园形式招商。 我们建议产业 园二次招商以快速产品为主要规划产品，例如：定向建 设生产类产品。招商资源主要分为：现有客户资源库、 周边区域规划搬迁类客户群体。招商形式设定为定向行 销。

　　该项目整体体量较大而且产品种类划分繁多，我们在 招商和招进商时我们要怎么策划与后期执行运营服务 体系呢？

　　海河项目及其周边环境分析 现有项目整体定位分析 现有项目操盘思路 海河项目整体运营思路

　　运营思路 运营理念从四个角度出发，站在每个角度上

　　企业的构建是由大中小型企业构建而成的，但大企业毕竟是 占少数，因此中小型企业在以后的经济构架中占有举足轻重 的作用。但因其内在和外在种种原因，中小型企业的发展难 免遇到种种障碍。

　　1.同行业企业相对分散、不聚拢形成不了聚势。

　　2.政府支持中小型企业力度小，出台的政策相对较少。

　　3.生产活动边际成本大且利润薄弱。

　　4.缺少技术、资金、运营管理的统一服务。

　　5.市场竞争激烈，开拓市场困难。

　　根据中小型企业面临的种种困难，本项目打造全新OI运营模式以服务、 技术、融资、市场拓展一体化的运营理念来为企业解决问题。

　　一个行业的发展需要太多因素例如；技术跟进、有效管理模 式、同行业紧密沟通等等因素。从一个行业的角度上看，发 展一体化运营是行业的发展趋势更是行业发展的核心理念。

　　产业地产市场竞争日益激烈，全国各地科技园、产业园多不 胜数，但*大部分产业地产都在以房地产的操作手段经营。 但产业地产的实质是实现开发商、企业、政府三方盈利，在 这种目标导向驱使下，只有以运营为核心让入住企业实现利 润才能带动政府、开发商实现共赢。所以产业地产发展核心 应是构建实用的、创新的、高效的运营组织机构。

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