2022年的第四次集中供地落下帷幕。

　　24宗地，22宗底价成交，2宗有溢价。

　　土地总成交面积约57.2万方，总成交金额约99.8亿元。

　　24宗地中，有4宗为纯商服用地，其余20宗为住宅或含住宅用地。

　　其中，市区占据7宗，比例达到3成之多。

　　一些回锅肉也在这次土拍中顺利出让，比如津西浩（挂）2021-046号，津西太（挂）2021-034号，津南黄（挂）2021-038号、045号、津西青（挂）2021-04号等。

　　身处市区，这些地皮还是有相当含金量的。

　　像南开区战备楼两宗地，被鹏飞集团摘得。天津的招拍挂市场，难得出现新面孔。

　　两宗地身处咸阳路板块，2号线咸阳路地铁站、熙悦汇购物中心都在500左右范围。

　　更关键的是，南开学校还要在这里建设一所九年一贯制学校，这就又增加了学区价值。

　　河西区郁江道三宗地，北邻新八大里、西邻老梅江，身边都是富邻居。

　　不利因素就是南侧挨着环渤海家居的建材一条街，且东、南两侧没有通路。

　　泰达一口气包圆3宗地，更利于整体开发，或许会引入格调品牌。

　　新出让的陈塘地块，就在绿城天津诚园南侧，由龙湖摘得。

　　难得的民企出手，贡献给了陈塘板块。

　　红桥区也有1宗地参战，位于地铁1号线勤俭道、本溪路之间，与次新社区北岸中心对望。周边成熟社区不少，地铁、商业、医院、公园等等配套都能够上。

　　这宗地的容积率在2.9，红桥+高层社区，总价门槛不宜定太高。

　　环城方面，3个区都推出了1宗热点板块的地。

　　西青李七庄地块，板块内基本没有新房房源了，它就是难得的新鲜血液。

　　地块靠近外环线号线于台站，属于外溢改善的地段。

　　东丽金钟地块，更加剧了板块的激烈竞争，明年，金钟板块就要形成6盘同售的局面。

　　津南海教园地块，位于海教园的北组团，靠近南开学校敬慧路校区，离地铁站较远，只能单车接驳。

　　海教园内，南大以东的住宅版图已经拼成，未来只能向南大北开疆拓土了。

　　滨城方面，*受关注的地块来自空港。

　　两宗地位于空港一期，由天保基建摘得，地块挨着绿城桂语听蘭项目。

　　桂语听蘭常年坐镇空港成交NO.1，除了自身产品力，还要靠空港一期的所见即所得。

　　SM广场、复地湖滨广场、空港医院、实验小学、一中滨海学校等等，这些都是板块的确定性。

　　这家房企可能大家没什么印象，其实也是在天津打拼多年的国企，开发了河北区的财富绿道丹庭项目。

　　大港两宗地不仅拍到了*高限价，还进入了摇号环节。

　　对比去年，2022年的土拍走出了完全相反的剧情。

　　首轮供地成交6宗；二轮成交9宗；三轮成交17宗；四轮成交24宗。

　　每一次卖地，都比上一次更努力一点。

　　*终，全年共成交56宗宅地，相比去年，下降了48%；土地总成交面积259.5万㎡，下降64%；总成交金额324.3亿元，下降了69%。

　　2022年，天津计划供应住宅用地760万㎡，实际上，我们只完成了40%。

　　而且，和去年一样，这40%份额，很大程度上，都是央企、地方城投在托举，民企的参与比例非常有限。

　　口罩阴影，大概是我们首先想到的原因。

　　首轮供地，疫情爆发；二轮供地，抗疫持续；三轮供地，疫情反复；四轮供地，羊羊羊到来。

　　疫情还在，各行各业的未来就充满不确定，包括房地产。

　　其他城市，至少还能靠救市大招来对冲疫情。

　　但天津的土地市场，基本没蹭到这份红利。

　　二季度，天津就传出了救市风声，可直到三批次土地挂牌当天，我们才等来官宣。

　　这时候已经进入四季度，开发商的主要诉求不再是屯地，而是加速销售进度、回流资金。天津的新政，恰好碰上了硬钉子。

　　一、二级市场，信心是相互传导的，想要民企有信心，二级市场就要有价、有量。

　　今年下半年，一些板块再度陷入房价车轮战，惊爆价此起彼伏。

　　这样的氛围渲染，很难让人安心下注。

　　不过，我们倒是可以给2023年的土地市场，多一点期待。

　　因为推动市场的决定性因素，攒的足够多：

　　其一，3年抗疫接近尾声，*初的羊羊羊之后，一系列生产生活即将回归正轨，这也是我们一直在期盼的那个*大利好；

　　官宣“非必要不核酸”后的首日，天津二手房成交量从72套跳涨到147套，此后的周六、日更是冲上200+套。

　　其二，年末“三支箭”连发，全方位打开房企的融资渠道，资金更充裕，开发商才有更多余力开疆拓土；

　　其三，集中供地模式开始松动，天津今年有了第四批供地，徐州、武汉供地六次，长沙、南昌更是要努力退出集中供地。

　　政策要跟着情势走，明年，常态化供地很可能实现，对天津来说，确实能减少一些和南方城市同台竞技的压力。

　　上周，中央*新的声音，重新提到了“房地产是国民经济的支柱产业”。

　　中共中央、国务院近日印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，为未来相当一段时期的内需发展提出了明确的指导方向。

　　纲要里也指出，扩大内需，无论是投资还是消费，都离不开房地产。

　　所以，2023年，我们有理由期待一波土拍，乃至房地产行业的蓬勃复苏！

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