方升研究天津发布首单园区公募REITs
由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定，勋章级别越高()，代表其在平台内的综合表现越好。
原标题：方升研究天津发布首单园区公募REITs
更多关于产业园区内容，产业园区大会、培训等活动，可以私聊、评论或联系微信公众号：方升研究。
9月25日，中国证监会和上交所官网显示，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时津开科工产业园REIT”）已正式提交申报材料并获受理。项目发起人（原始权益人）是天津泰达科技工业园有限公司（简称“科工园公司”），基金管理人是博时基金管理有限公司，财务顾问是安信证券股份有限公司。这将是天津市首单基础设施公募REITs项目。博时津开科工产业园REIT项目有两个底层资产——天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，均位于天津经济技术开发区核心起步区，合计约22.06万平方米，估值总价14.48亿元，平均估值单价6565元/㎡，基金在2023年7-12月、2024年度和2025年度的预测净现金流分派率分别为2.04%、4.25%和4.73%。
博时经开科工产业园REIT类别为基础设施公募REITs，运作方式为契约型封闭式，存续期为50年，上市交易场所为上海证券交易所，运营管理机构为天津泰达产业园管理有限公司，基金管理人为博时基金管理有限公司。博时经开科工产业园REIT是博时基金旗下第二单产业园REITs，将会是天津市首单公募REITs.
原始权益人天津泰达科技工业园有限公司新设立两家SPV公司，作为原始权益人的全资子公司。资产支持证券管理人博时资本（代表专项计划）与两家SPV公司股东天津泰达科技工业园有限公司签署《SPV公司股权转让协议》，资产支持证券管理人博时资本（代表专项计划）按照《SPV公司股权转让协议》的相关约定受让SPV公司100%股权。项目公司将吸收合并其股东（即SPV），SPV将注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为博时资本（代表博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划）。
博时经开科工产业园REIT的底层资产为天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，两个项目均在天津滨海新区经济技术开发区东区范围内，位于天津“滨海中关村-东区-中心商务片区”一核城市主轴上
Part.02 博时经开科工产业园REIT标的项目分析
基金投资的基础设施项目均位于天津经开区核心起步区，其中天河数字产业园紧邻海滨大道、泰达大街等主干道，距离津滨9号线km范围内，交通区位便捷，同时园区周边分布泰丰公园和海港公园，生态环境宜人；大陆汽车厂房产业园交通区位优势相对较弱，紧靠泰达大街主干道。
基础设施资产均位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内，天津经济技术开发区是滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区。此外，根据经开区“十四五”规划，东区将集聚汽车研发及金融类企业，发展一汽丰田及配套企业，打造天津汽车城核心区。
两个项目均位于天津经济技术开发区东区核心区，周边分布有天大科技园、丰华工业园、宏泰工业园等多个产业园，以及一汽丰田、58赶集集团、中远物流、泰达科技、赛威传动等知名企业，产业氛围浓厚；区域内商业氛围也较好，临近泰达时尚购物中心、永旺购物中心、永莲国际购物中心等商业广场；同时，区域内生活配套齐全，园区周边拥有多个公园、运动场所、学校、医院等配套设施。
博时津开科工产业园REIT项目底层资产——天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园均位于天津经济技术开发区核心起步区。其中，天河数字产业园项目是天津市信息安全、数字产业孵化的重要载体；大陆汽车厂房项目入驻汽车动力总成行业知名企业VitescoTechnologies集团下属企业纬湃汽车电子（天津）有限公司。
天河数字产业园项目为国家级A类孵化器，也是国家超算天津中心所在地，中心部署有2010年11月世界超级计算机TOP500排名头部的“天河一号”超级计算机。项目蕞早于2009年投入使用，目前主要入驻企业包括国家超算天津中心、国家数据信息交换天津中心、天津滨海新区人工智能创新中心、中国一重天津研发中心、腾讯北方数据中心在内的国内外知名企业300余家。
数据显示，天河数字产业园中入驻企业主要为科学研究和技术服务业类，园区内目前入驻企业达801家，续存企业数量在2022年达到入驻高峰后增长趋势趋于平稳，园区内企业主要为注册资本为50人以下的科技创业公司，注册资本多集中在100-500万之间（占比约34%），1000万以上注册资本企业数量约占28%。
大陆汽车厂房产业园项目包含办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物。截至2023年6月末，大陆汽车厂房项目目前仅有1户租户，为纬湃汽车电子（天津）有限公司，涉及行业为汽车制造行业。
基础设施项目主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其中天河数字产业园收入来源包括租金收入、物业管理费收入。考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实际无产生租金收益等因素，2020年至2023年1-6月数字产业园项目实际月平均租金分别为39.33元/月/㎡、46.57元/月/㎡、44.21元/月/㎡和42.15元/月/㎡；大陆汽车厂房产业园收入来源于出租自有物业收取的租金，根据项目自身特点出租率长期稳定在100%，相比2020-2021年，2022年-2023年6月平均租金水平增长2.84%。
截至2023年6月末，天河数字产业园项目合计共有租户114个，租赁面积占比超过10%以上的行业分别为科技行业、专业技术行业和商务服务业，总占比约79%。天河数字产业园所有租户所属行业分布情况如下表：
根据评估机构调研数据，标的资产所在区域为滨海新区经济技术开发区，周边以产业园及生产型企业为主，产业园办公用房需求稳定，基础设施项目所在区域内其他可比生产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年1.5%-2.5%。
评估机构对天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园【2023年6月30日】的市场价值出具了评估报告。本次数字产业园项目估价测算采用7.0%的折现率，大陆汽车厂房项目估价测算采用8.0%的折现率，选用收益法评估估价对象的市场价值。
基础设施项目所在的开发区板块是滨海新区蕞核心的产业板块，是滨海新区目前基础配套完善、创新创业活跃、产业集群密集、经济规模较大的产业板块。根据与本项目在客群定位、楼宇品质、区位条件等方面的相似程度，在邻近的范围内选取了3个较有代表性的产业园项目作为竞争性物业对比分析的对象：天大科技园、融健大厦和泰达高科技园。
依托产品、专项政策、资源等方面的先发优势，与周边竞品对比，标的资产租金水平中等偏高，在出租率上的表现也相对较好。
从项目区位、上位规划、园区配套、企业入驻、项目经营、竞品分析等方面分析来看，天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园能够作为博时津开科工产业园REIT核心资产，区位交通便捷、产业集聚优势明显，运营情况良好，具备一定投资空间。值得注意的是，天河数字产业园申请了国家级孵化器项目，涉及的关联方租赁情况较多，而大陆汽车厂房整租给一个租户，抵抗风险能力相对较弱，这些因素对基础设施项目运营独立性和稳定性所构成的不确定性影响仍有待验证。
目前已上市产业园公募REITs项目8单，区域覆盖北京、上海、深圳、苏州、杭州、武汉和合肥等一二线城市。博时津开科工产业园REIT的受理，有望将产业园类公募REITs覆盖面继续扩展至天津市。
博时津开科工产业园REIT的总估值及底层资产平均租金水平在已上市的REITs中处于中游位置。此次博时津开科工产业园REIT获得证监会和交易所受理，对于盘活天津经开区范围内优质的产业园区基础设施存量资产具有重要意义，实现资产双重溢价，保留优质园区的运营管理权，继续完成天津经开区域内产业导入的重要任务。返回搜狐，查看更多
扫一扫关注公众号
版权声明：本文由天津厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
