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楼面价创6年新高 2015天津土地市场全面开花

admin1个月前 (09-26)天津产业信息19

　　2014年的土地出让市场风头正劲，多数项目体量大、总价高。其中新八大里出让的6个项目，平均总价高达42.6亿；全运村项目两宗地块加一起也卖出65.5个亿。但纵观2015年的土地成交金额，只有6个地块的超过20亿，其他大部分项目成交不足10亿，而造成这一现象的直接原因是供地总体量的下降。据中国指数研究院提供的数据显示，2015年天津经营性用地共计成交143宗，同比减少35宗，规划总建筑面积为1074.51万平方米，同比下降32.38%。土地出让总金额为541.70亿元，同比下降22.13%，处于近五年来较低水平。

　　不过土地供应的缩减并没有影响开发商的拿地热情，特别是在2015年楼市一路走俏的影响下，不少优质地块成为多家开发商争抢的重要目标，整体溢价率也大幅攀升。2015年5月15日，位于西青区精武镇迎水道以南的一宗综合用地经过175轮激烈竞价，*终由天津建工集团房地产发展有限公司收入囊中，溢价率高达32.4%。同一天，建工又经历64轮竞价斩获与前宗地块相邻土地，溢价34.3%。9月2日，天房公司经过45轮竞拍，打败首创、融创、保利等11家房企竞得水上西路地块，成交楼面价22392元/平方米，溢价率达35.4%。12月30日，土地市场收官之战中，毗邻津滨大道的13宗地块拍卖吸引了包括天房万科、金地电建、八大处、金隅、正荣、中骏、融创、平安、首创、旭辉、招商等12家大牌企业悉数到场参与竞拍，*终融创以46.1亿元将其摘得，楼面价9039元/平方米，溢价率高达51.1%。

　　数据显示，由于受市区优质地块集中入市带动，整体溢价率大幅攀升，由2014年同期的5.06%上升为9.98%。土地整体楼面均价达5041元/平方米，同比上涨15.16%，创近六年来新高。克而瑞天津分析师表示，2015年天津土地市场成交价格快速攀升，溢价率企高，主要是中心区域高价土地和优质地块成交所致。由于商办土地比例仍然高居不下，对开发企业的综合实力是一个考验。

　　从土地供应区域来看，2015年天津外环线以内市区范围出让各类经营性地块26宗，可谓“化整为零”，几乎覆盖了环内所有城区，环线宗位于外环至环城快速之间，5宗依傍环城快速沿线宗位于快速至中环线宗地块位于中环线以内的天津市区核心。

　　具体来看，南开区成为市内六区中“*热”区域，系环内供地的区域榜首。南开区一直是近年总价地王的所在区域，从鲁能天塔地块、天拖地块到手表厂地块，不断刷新单价纪录，楼板价已突破2万。2015年，水上西路地块和育梁道地块先后被天房收入囊中，22392元/平方米、18005元/平方米的楼面价足见市场对该区域的认可。相比之下，河西的地块价格相对平均，大沽南路地块、台儿庄南路地块、珠江道地块以及新八大里区域的“一里”都处在河西核心优质区域，楼面成交价格均值在14000元/平方米左右。而河北区在2015年也打破了一直以来的“低价”魔咒，白庙地块经过135轮竞拍*终高溢价成交，楼面价突破1.2万元。

　　环城四区中，西青区有八块地出让，其中五宗都出现了不低的溢价，特别是卫津南路以西地块的楼面价突破万元，足见其火热程度。紧随其后的津南区虽然地块成交数量不少，但与西青的楼面价相比，两三千的价格水平涨幅甚微，拿地方面也仍是首创和金地两大开发商。

　　受自贸区政策利好影响，滨海新区中心商务区今年出让的3块地块由于环绕于滨海文化商务中心周围，土地出让溢价也分别高达87%、99%、52%。从中长期来看，随着自贸区政策的逐步落地、企业进驻、基础设施完善，自贸区相关地块的房地产市场有望继续稳步向上发展。

　　2014年新八大里板块集中卖地，直接促成2015年河西区新房成交量的飙涨。基于2015年出让土地情况，今年天津新盘风向亦可窥见端倪，特别是环内将亮相的新楼盘或许会多到“晃眼”。一些城市中心区域新盘将成为高端住宅的重点供应区域，带动高总价住宅市场成交量走出一波上扬行情。

　　今年热点区域首当其冲要数水上板块。作为天津市内发展成熟的区域，水上板块内商业与生态环境俱佳，再加上地铁线路的环绕，区域价值日益凸显。2015年出让的水上公园西路地块、育梁道地块均被天房收入囊中，将与已经开发的天房崇德园进行整体规划施工，一旦开盘，有望再次掀起津城高端盘风潮，为更多改善需求购房者提供选择。

　　市内六区中，另一个热点区域将继续围绕新八大里区域展开。2015年的河西土地市场四个出让地块都来头不小。珠江道地块、台儿庄南路地块和大沽南路地块都处在河西核心优质区域，且新地的位置与新八大里区域相隔不远，再加上“一里”地块的出让，今年的区域供应将达到新的峰值。目前新八大里各在售项目都保持了较快的去化速度，但区域内竞争相对激烈，随着更多新项目开盘入市，争抢区域内目标客群的竞争将十分激烈。

　　环城四区中，西青区的精武镇将成为新热点。2015年，旭辉燕南园已经炒热了“南奥体板块”概念，客户对其产品和打造的区域价值给予了认可。除了已经在售的燕南园项目，另有三块位于精武镇的地块也在去年出让。克而瑞分析师认为，从这几块土地的高溢价率上可以看出房企对市场的期望值较高，新盘入市价格预计仍会继续走高。

　　*后一个热点区域预计会出现在天津北部的北辰区。作为环城四区之一，北辰区的存在感一直较弱，新盘项目也相对较少，缺少整体亮点和代表板块。但2015年，北辰凭借淮河道地块、 47中地块、南仓道地块、高峰路地块吸引多家开发商进驻，跻身环城“卖地大户”，未来走势可期。特别是随着地铁5、6号线的通车，不少来自河北、红桥的刚需客户在房价不断走高的市场氛围内，会被挤压至临近的北辰置业，这也为项目的集中入市积累了潜在客源，今年或迎来北辰楼市大爆发。

　　受前一年房地产市场整体进入调整期影响，2015年政府推地节奏明显放缓，土地出让总金额同比下降，但*多175轮竞价抢地、*高99%溢价、总价46.1亿高价“收官”等亮点还是让这一年的土地市场极具魅力。与2014年新八大里板块汇聚所有关注度的“集中卖地”相比，“小而散”成了2015年土地市场的关键词。