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　　原标题：楼面价降了！天津2022首批土地挂牌（详情解读）！

　　天津2022年*一批供地，3月25日晚正式挂牌。

　　共31宗土地，包括30宗住宅用地，以及1宗商业用地。

　　市区仅河西、河北有土地挂牌，环城四区、滨海新区“都在”。

　　远郊区域中，仅出现了武清的身影。

　　总价约262亿，挂牌出让面积约191.5万平米。

　　如约而至的“面粉上架”，为今年的“面包价格”定调了。

　　看似仅是30宗地而已，但暗藏“变局”，实际影响，不容小觑。

　　去年，在轰轰烈烈的小阳春中，“震撼挂地”58宗。

　　今年，在充满不确定的环境下，“矜持挂地”30宗。

　　现在楼市“大病初愈”，买房人和房企都惊魂未定。

　　再叠加无休止的疫情，对于天津今年的楼市前景，仍持观望态度。

　　如此说来，挂牌30宗地，已经“很大胆”了。

　　去年第三批供地成交惨淡，今年势必要扳回一局，1564亿的土地出让任务，白纸黑字的定下了。

　　年初，我们已预测过，今年天津楼市两条路：降地价、出政策（详情）。

　　要么，地价按去年房价跳水后补降，要么，房价至少涨10%，才有可能让房企拿地。

　　目前来看，“二选一”远远不够，而是“都要走”。

　　意外的是，市区地价，“先降为敬”。

　　另外，国展西降20%、双青降16%，八里台镇降15%，武清商务区降10-20%……

　　本来市区库存就不高，首批供地仅上架两宗。

　　即便顺利出让，也意味着9、10月之前，市区不会出现纯新盘。

　　特别是新梅江、河东区，还是目前的几个盘“鏖战”。

　　首批供地，有一些值得期待的好地。

　　比如河西体院、水西、李七庄、海教园……

　　但还有一些地比较难，能否顺利出让还要打个问号。

　　比如大张庄、双青、八里台……板块库存量大，销售速度又慢。

　　房企拿地，流量与利润，总得保一个。

　　❺ 这些板块，今年的命运有结果了。

　　地价降的板块，如果底价成交，下半年的走势就定性了。

　　想买大南河的，也可以等等李七庄。

　　海教园地价没降，着急上学的，不必等。

　　供应量大的板块，比如大张庄、八里台……不用着急。

　　【津西环（挂）2022-006号】

　　河西体院地块，起始楼面价21750元/平米，是本次*贵的地块。

　　2020年，鲁能3万/平米摘得一宗宅地，当时起始楼面价2.4万/平米。

　　哪家房企会拿暂不确定，但鲁能大概率会“参战”，至少把地价叫到与自己持平。

　　【津北志（挂）2022-001号】

　　河北志成路地块，起始楼面价1.4万/平米。

　　去年，中海摘得的609地块，楼面价1.8万/平米。

　　当然，中海的地块临河、城市界面好一些。

　　因为房价经过一轮冲刷后，河北腹地高层超过2.8万/平米不好整。

　　【津西青楚（挂）2021-044号】

　　水西板块的侯台组团，地块再次上架。

　　去年二批次这宗地绑了100套租赁住宅，当时起始楼面价13494元/平米。

　　这次将租赁住宅解绑，起始楼面价涨至15182万/平米。

　　将是小高+洋房，房价将在2.8万/平米以下。

　　【津西青保（挂）2022-003号】

　　临近水西公园的地块，将出让宅地。

　　L地块部分是被绿城拿下的商业用地，正在建绿城水西雲庐的售楼处。

　　这次挂牌的是L地块另一部分，包含住宅和商业，不知绿城是否会收入囊中。

　　【津西青（挂）2021-04、05号】

　　西青李七庄板块要启动，萝卜蹲又开始了。

　　将近1万/平米的楼面价，还算合理。

　　地块内的锦庐和艺英里，洋房大约2.2万/平米。

　　更靠近外环线、两条地铁，对大南河是个冲击。

　　【津东丽沙（挂）2022-005号】

　　东丽此次仅挂牌一宗宅地，位于津滨大道板块。

　　属于金茂智慧科学城一部分，内含大型商业用地。

　　估计还是金茂，看来览秀城有戏了。

　　海教园两宗地，位于融创云潮府西侧。

　　起始楼面价分别为8000元/平米、8300元/平米。

　　去年，融创1.2万/平米摘得两宗地，当时起始楼面价约8300元/平米。

　　鉴于海教园目前的热度，这两宗地拍到1万/平米，问题不大。

　　由于去年辛庄跳水到1.2万/平米，导致国展西有补跌风险。

　　它俩的价差，在3000元/平米是合理的，且国展西的地价应该与海教园对等。

　　这次在洪泥河东路站以北，一口气挂牌了5宗地。

　　起始楼面价大约7500-8500元/平米。

　　此前出让的几宗地，起始楼面价大约9000-10000元/平米。

　　如果底价成交，国展西会比目前房价低。

　　但板块内供应量已经不小，5宗地块肯定吃不下去。

　　津南八里台，上架一宗宅地，位于爱情花园里旁边，楼面价2883元/平米。

　　这块地含一些商业，面积暂不确定。

　　2019年，爱情拿下的两宗宅地，楼面价分别为4200、4500元/平米。

　　德州平德摘得的嘉泰翰林学府，楼面价4500元/平米。

　　相比而言，今年降了不少，至少15%。

　　房价说的算，现在板块内洋房1万/平米左右，只能微微走量。

　　倒推楼面价，能算得过来账的，超不过3000元/平米了。

　　北辰双青板块，上架两宗宅地，楼面价分别4835、5049元/平米。

　　去年，融创拿下宸光壹号地块，楼面价高悬于6000元/平米，但*终也仅卖到1万/平米的房价。

　　如今，地价降了约16%，依旧“算账费劲。

　　这两块地成功出让的概率不高，除非托底。

　　大张庄真是“地大物博”，又挂牌两宗宅地，而且越来越远。

　　楼面价约3900元/平米，基本没降价。

　　板块内房价已经拼到7000多/平米，还不走量，而且供应量很大。

　　难得，北辰的南仓板块没再挂地，但价格战也并没结束，只是不再升级了。

　　挂牌一宗宅地，楼面价8188元/平米。

　　目前旁边金泰丽舍二手房价1.7万/平米左右。

　　影视城板块推介多次后，终于上架了，楼面价8714元/平米。

　　旁边雍鑫红星华府，高层成交价1.8万/平米，洋房2.3万/平米。

　　武清商务区又挂牌两宗宅地，楼面价7969、7040元/平米。

　　供应量有点大了，保利朗阅、中建时代公园、中建国贤府3个纯新盘还未开。

　　去年二批次，这3个新盘楼面价都在9000元/平米以上。

　　今年，楼面价降了约10-20%。

　　武清区泗村店镇纬五路南侧挂牌3宗宅地，均为还迁房。

　　中心商务区、开发区、生态城等，均无土地挂牌。

　　【津滨塘（挂）2022-2、3号】

　　塘沽五车地，挂牌两宗宅地，楼面价5000元/平米。

　　五车地正在进行城市更新，是滨海今年的重头戏。

　　大港挂牌一宗宅地，综合楼面价2138元/平米。

　　大港土地始终是yyds，去年还出现过摇号。

　　封闭的地缘市场，有自己的一套需求，这次也会“有热度”的出让。

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