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浅谈天津房地产价格及其走势

admin1个月前 (09-26)天津产业信息15

　　住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，天津房价主要受区域经济发展、房地产投资、供求关系、土地供应等多方面因素影响，通过对天津房地产价格及其走势研究为市民购房及地产研究提供参考。

　　结合天津房地产市场环境及相关经济数据，对天津房地产价格进行分析并预测其走势。

　　1、天津经济发展情况。天津市生产总值迈上万亿台阶。2011 年全市生产总值（GDP）完成 11190.99 亿元，按可比价格计算，比上年增长 16.4%。分三次产业看，*一产业增加值 159.09 亿元，增长 3.8%；第二产业增加值 5878.02 亿元，增长 18.3%；第三产业增加值 5153.88 亿元，增长 14.6%。三次产业结构为 1.4： 52.5：46.1。

　　2、天津房地产投资、施工、竣工及销售情况。2011 年房地产开发投资 1080.04 亿元，同比增长 24.6%，增速比前三季度回落 2.6%；商品房销售面积 1643 万平方米，销售额 1473 亿元，同比分别增长 8.5%和 14.9%，增速比前三季度分别回落 7.5%和 13.8%。总体看来，房地产市场受市场环境影响，施工面积大幅增长，受开发周期影响，每年的房屋竣工面积持平。房屋竣工面积与商品房销售面积增幅相对较平缓且增幅比例相当，主要因为房地产销售面积与房屋竣工正线、供求关系分析。根据《2010 年天津市房地产市场研究报告》总体情况来看，2010 年 1 月-12 月，天津市商品住宅供求比为 1：0.81，相比 2009 年的供求比为 1：1.36，供求关系差别较大，2010 年供应量突出，成交量相对回落。商品住宅成交均价 9297 元/m2，较去年平均水平上涨 22.52%，可以看出 4 月“国十条” 和 10 月“限购令”作用不明显，均价依然呈现波动上行态势。

　　4、土地供应状况。随着“国八条”、“津十条”以及“一房一标价”政策的实行，天津房地产市场整体受到一定冲击，价格也出现滞涨并有下滑趋势；天津市土地成交同比去年同期相对低迷，土地成交溢价率也有下滑；但仍有开发商长期看好天津房地产市场，加大在天津的土地储备，从而保证了天津土地成交仍位于全国前列。政策的“巨大反差”的影响，远郊区县的价值也随之不断攀升，尤其是武清、静海、津南的推出地块*受追捧，平均溢价率攀升，高达 52.56% 。2011 年土地成交主要集中在滨海新区以及远郊区县的武清、静海，可见天津郊区化发展趋势加强，未来商品房的供应也将不断郊区化。

　　5、居民可支配收入情况。2011 年本市城市居民人均可支配收入为 26921 元，

　　比上年增长 10.8%，其中，人均工资性收入 18794 元，比上年增长 12.0%，拉动人均可支配收入增长 6.9 个百分点；开工建设保障性住房 1600 万平方米、23.9 万套，发放租房补贴 8.5 万户。居民可支配收入稳步增长，80 后逐渐成为消费主力，且目前处于生育高峰，房地产刚性需求较大。

　　通过研究发现，我们忽略其他次要因素的影响，以房屋施工面积、房屋竣工面积、全社会固定资产投资、居民人均可支配收入 4 个因素为自变量，建立起房地产价格决定的多元线性回归模型：P=M+a1Y+a2p1+a3p2 +a4T （1）其中，P 为平均房价，M 为常数，Y 为居民人均可支配收入，P1 为施工面积，P2 为房屋竣工面积，T 为全社会固定资产投资。利用天津城市 2005—2011 年房价的历史数据，经 SPASS 对数据进行回归分析后得到的系数：M=6749.172；a1=0.786； a2=-0.497；a3=-5.533；a4=0.812。由计算结果得出，M，a1，a2，a3，a4 等参数符合经济学常识，相关性分析和残差分析显示，回归结果显著。我们将计算出的理论值与房价历史数据进行了对比，并做成了图表的形式，从图可以看到，天津回归数据与历史房价基本符合，再次证明了模型基本符合现实情况。

　　天津房地产价格逐年稳步螺旋式增长。2007 年房价出现拐点；2008 年受国际金融危机的影响，部分购房需求受到抑制；2009 年国家出台 4 万亿促进经济发展计划，在国家税收、土地等调控政策作用下，一度受到抑制的需求得到释放，房地产市场供求大增及“房产新政”效应促使房地产市场迅速回暖。2010 年国家面临高房价居高不下及通货膨胀迅速攀升，出台一系列打压房地产投机政策，房价进入下滑通道。2012 年初由于受政策影响，开发商为回笼资金，开始降价促销，理性回归，随着成交量的增长，房地产价格稳步上涨。2012 年上半年开发商面临巨大的资金压力，展开降价促销活动，促进刚性需求客户成交，2012 年 11 月开始房地产成交火爆主要原因为刚性需求得已释放。

　　我们通过房地产价格模型，着重分析未来房屋施工面积、房屋竣工面积、全社会固定资产投资、居民人均可支配收入变化，得出房价的未来走势。建立一元线性预测模型，由近几年的房屋施工面积、房屋竣工面积、全社会固定资产投资、居民人均可支配收入等数据预测出以后几年的变化情况，并反代回上文的房地产价格决定模型（1），从而得到房地产价格的未来走势为稳中有升。天津房价预测结果：2013 至 2016 年平均房屋单价 10495、11327、12158、12990 元/平方米。

　　综合分析房地产市场，由于调控所限，价格不具备大幅上涨可能，价格短期内很难出现大幅下跌。房地产受宏观调控及国际环境影响，在控制房价的同时，也调整了供需结构。从 2010-2012 年出台的一系列调控政策可以看出，政府的根本出发点是要保持房地产的稳定发展，遏制房價过快增长，预计在接下来的一段时间，中央还会陆续出台相关政策。