2022年3月25日，天津市规划和自然资源局挂牌公告了2022年度首批次集中供地信息。公告显示，首批集中供地共30宗集体出让地块，出让面积约205.09万㎡，总建筑面积约336.31万㎡，起始价269亿元。地块挂牌时间均自2022年4月15日到4月25日。

　　天津市首批供地的30宗土地，从区域分布上来说，河北、河西、东丽各1宗，津南区占8宗，是涉及地块*多的区域，西青区4宗、北辰区4宗、武清区7宗、滨海新区3宗；另外1宗商服用地属于西青区。

　　本次供地总价*高的地块是位于河西区体育学校旧址的体北地块，津西环（挂）2022-006号地块，起始总价61.81亿元，土地面积10.49万㎡，规划建筑面积26.47万㎡，*高限价71亿元，楼面价约2.2万/㎡，也是此批次中单价*高地块。

　　该地块所处的体院北板块，周边设施全面，交通便捷，城市界面完整，地块附近的体院东侧地块在2020年由鲁能竞得，起始楼面价约为2.4万/㎡，相比之下，今年的均价降了约10%，现在体北鲁能公馆项目已处于在售状态，小高洋房均价大约在5万/㎡-5.5万/㎡。同是市区的津北志（挂）2022-001号地块，位于河北区志成路与育婴路交口西北侧，南口路板块南侧，起始总价22.4亿元，土地面积约6.4万㎡，起始楼面价约1.4万/㎡。

　　去年中海摘得该地块北部的609地块，即现在的中海十里观澜项目，楼面价约为1.8万/㎡，目前在售的高层洋房均价约为2.9万/㎡-3万/㎡。

　　环城四区以津南和西青为主。津南的国展西板块本次释出了5个地块，均分布于地铁1号线洪泥河站北侧。五宗地块起始总价约为21.5亿，起始楼面价约在7500-8500元/㎡左右。此前该板块出让的几宗地，起始楼面价约为9000-10000元/㎡左右，相比之下，地价降了20%！

　　随着新盘的接连入市，国展西板块的竞争也在不断加剧，本次出让的5宗地块与之前相比价格更低，新地块开发之后，板块内的竞争将进一步加剧。

　　位于西青区碧欣路以东的津西青楚(挂)2021-044号地块、保泽西道与香怡道交口东南侧的津西青保（挂）2022-003号地块，均位于水西板块内。起始总价分别为8.22亿、6.75亿，起始楼面价分别为约1.5万/㎡、约1.7万/㎡。

　　临近水西公园的津西青保（挂）2022-003号地块，附近是被绿城去年竞得的商业和住宅地块，目前，片区内此前的出让地块均由绿城开发，不知此次哪几家房企会出手。

　　远郊五区以武清为主力，本次拟出让7宗地块。其中有3宗地块位于武清商务区板块，津武（挂）2022-001号、津武（挂）2021-025号、26号地，一宗在雍和道南侧，两宗在生物谷片区新成路东侧和新安路东侧。

　　近年来，武清商务区的新盘供应量比较大，目前中建国贤府已开盘，中建时代公园预计4月底首开保利朗阅即将入市......在今年地价降低的前提下，不知道是否还会有房企加入这场竞争。

　　2022年2月天津市财政局公布了《天津市2021年预算执行情况和2022年预算草案》，文件显示，2022年天津市国有土地使用权出让收入预算为1564.8亿。2021年的国有土地出让收入是1086.9亿，今年的预算收入相较去年完成的金额增加了44%。

　　首轮集中出让地块的29宗涉宅用地的起始价约263.3亿元，全部设有*高限价，整体溢价率不高于15%。按照今年预算总收入的1564.8亿来看，在全年3次的集中供地中，首轮供地带来的*高财政收入不足总预算的20%，与总体数额的1/3有相当一段距离。

　　众所周知，土地是房地产开发的先决条件，地价的高低在一定程度上决定了房价的走势。住建部多次提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“三稳”在某种逻辑上也是因果关系，地价稳了房价才能稳，房价稳了百姓的心里才会稳，由此才可促成稳楼市、稳经济的目的。今年首轮供地起始价略低，也可能是房地产后续发展的一个小小映射。以地价的调整来提高房企和购房者的兴趣，其*终目的还是以市场调节来稳楼市。

　　地价的高低在某种程度上决定了房企拿地的信心。近来，中央包括地方政府接连不断的利好政策，给了多数尚在观望状态的房企和购房者一剂定心丸，在一定程度上改善了市场预期，房企对楼市的平稳发展有了更多的期待，下游需求端的预期也变得更为乐观。

　　对比前两年的土地出让任务和完成状态，2022年的房地产收入，依然任重而道远。

　　2020年土地收入预算1783.21亿，实际完成了约861亿，仅达到了任务预算的48.3%，不足一半；2021年全市土地收入预算1496.3亿元，实际完成了约1086.9亿元，完成率72.6%。

　　在前两年土地出让任务财政任务均未完成的情况下，2022年的1564.8亿元，算是一个大任务。在政策的加持下，天津楼市能否力挽狂澜，在良性发展中圆满完成任务目标，值得我们期待一下。

　　上周，各个集中供地的城市接连推出2022年首批供应地块。据不完全统计，截至3月底，22个集中供地城市中，超半数城市已公布今年首轮出让地块，各地在以优质地块吸引房企的同时，竞拍门槛也在下降，比如降低保证金比例、延长付款周期、下调底价等，为保证合理利润、提高企业的拿地积极性，这些措施或许将进一步被其他城市所采用。

　　目前来看，在各地楼市政策接连松动的影响之下，天津应该也会有相应的政策来支持房地产市场的回暖。

　　但是照目前的情形来看，市场具体会有怎样的调整还未可知，首轮供地更像是一种试探性的行为，虽然土地出让规则没有明显变化，但是地价上却与往年有一定的差距，供应面积也仅为去年的一半左右。

　　从这个层面来看的话，今年天津的首轮供地也许只是上个“前菜”，更大的看点还在后面。毕竟1564.8亿的任务，首轮就算全部顺利高价出让，才堪堪达到任务量的20%。

　　在去年同期供应量的58宗地块中，成交地块为45宗。据统计，在成交的45宗地块中，70%左右的项目已处于待售或者开盘状态。

　　虽然在政策的加持下市场的流动性已经有所改善，但整体改善幅度毕竟有限，房地产的压力仍然会比较大。

　　在今年的房地产市场中如何做到，既要体现出政策松动的吸引力，又要恢复市场的流动性，使土地市场达到比去年更高的热度？在今后的规则上市场会有怎样的改进？2022年房地产市场能否保持良好的发展势头？都值得我们时刻关注。

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