疫情突然反扑，中国的经济和房地产市场受到影响，2022年楼市*大的不确定因素仍然是疫情！

　　在这样的大环境下很多人不看好楼市，疫情只是一方面，还有经济不景气、消费动力不足、多行业降薪裁员、生育意念降低等等因素。

　　短期内是会困难，但房地产行业仍是支柱产业，住房更是居民的消费，国家对于房地产行业更是强调以“稳”为主。

　　2022年刚开年，楼市利好政策频出，据不完全统计，全国各城市有超100频次，对此前的楼市调控政策进行了松绑：限购限贷放松、贷款利率降低、放款周期缩短、首付比例下调（部分2成首付重现）、公积金贷款放宽、加大人才引进等。

　　中央高层方面也不断释放了积极的信号，随后财政部、证监会、银保监会、央行、外汇局轮番发声，释放利好信息。

　　在全国楼市暖风之下，受疫情影响的天津楼市又有何变化呢？

　　3-4月天津楼市松绑传闻一直是行业关注的焦点，从3月开始网传的“津十条”，至4月，“卖一买一”政策的“只做不说”、首套公积金贷款额度的提高、“因区施策”的执行等，天津楼市利好政策呈现渐进式释放。

　　“卖一买一”政策是3月网传的“津十条”中的“无论名下几套房，卖一买一不限购”一项。经与相关部门核实，该政策已落地执行。“卖一买一”即针对名下有多套住房的居民，2022年1月1日后卖掉1套后，可再购1套住房，并强调该政策覆盖全市，各区通用。

　　目前一个家庭2套以上住房，卖一买一置换偏多。这条政策意在优化购房手续，已持有住房的居民，住房转让后保留原持有住房资格。

　　首套公积金贷款额度拟规定由60万提高至80万。4月24日，天津市住房公积金管理中心发布关于《关于调整住房公积金有关政策的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告。涉及主要内容为：购买首套房公积金*高贷款额度由原来的60万提高至80万，二套贷款额度不变，*高仍为40万。征求意见截止到5月5日，新政*快将于5月执行。该新政对刚需型购房群体将有显著利好。

　　因区施策逐步实施，远郊区政策先行。一区一策的政策方向主要涉及，针对重点引进企业放开部分资格限制、针对父母随迁放开购房需求、根据房屋征收安置政策有部分放开资格限制、针对京冀投资企业员工购房放开部分购买资格限制、针对外来父母随迁购房需求放开资格限制、针对小面积户型进行保租房置换放开部分限制等等，目前该政策现阶段主要在远郊落地执行，如蓟州、静海、宝坻、武清等区，市区市场因为指标相对健康，相关政策暂无。

　　该政策落地后预计会对远郊区域的外来人口购房产生一定的刺激影响，增加部分客户购买资格，但由于远郊区本身市场容量（除武清区）相对较小，因此政策对市场产生的增量影响有限。

　　期盼市场向好无可厚非，好的预期会加快购房者信心恢复，刺激入市节奏，前提是在于市场预期能够稳定可见，信心恢复节奏有序。全国现阶段处于政策窗口稳定期，市场修复尚未完善，在政策方面过度释放的可能性不大，房住不炒的大方针之下，天津楼市调控政策仍以维稳为主基调。天津市房地产政策将会长期保持稳定状态，迎来较大宽松的概率较低，楼市方面的政策调整也将是较为“温和”的形式，很难出现“下猛药”的情况。

　　4月商品住宅供应量99万方，环比增加217%；成交量64万方，环比下降9%；成交金额111亿元；成交均价17455元/㎡。

　　从访购情况来看，进入4月，疫情好转后，并未出现期望中的“小阳春”或反弹迹象，反而和3月份环比持平。平均单盘来访处于60~80组之间，平均单盘认购在3.5~5套之间，均为去年同期水平的6成左右。

　　今年五一假期楼市备受关注，海量关于房地产的利好推出，购房者开始有意愿看房，新房带看量明显提升。根据克而瑞天津机构收集到的五一假期数据，五一五天假期单盘平均到访125组，平均认购约8套，认购转化率为6%。

　　对比3、4月客户置业需求构成情况：刚需/首置客群占比下降2个百分点，从部分刚需项目4月启动首付分期动作可知，此类客群支付能力和资金实力有限，项目阶段性启动首付分期，收割眼下首付不足的客户。品质改善和终极改善客群占比分别上涨2个百分点和1个百分点。

　　进入2022年市区多个改善项目开盘，中海云麓公馆、中海左岸源境、铂悦融御等，市区改善需求释放，改善客群占比提升显著。

　　月度双节背景下，周度频次调研了解全市项目线下认购情况，热销项目共性仍以低于竞品或板块的均价，配合高渠道点位为主，直接影响案场成交数量，部分项目存在区位优势或周边断供至需求挖掘，形成热销。

　　疫情影响下，房企性质不再制约项目营销操作。从清明节和五一假期市场表现看，房企依然依托假期窗口，但客户反馈需跟随案场实时政策优惠力度掌握而定，一些刚需型片区中，政策端放松口径，需配合案场销售、渠道人员统一话术，进一步逼定客户尚有成效，考虑天津放松政策的渐进性，且房企6月年中指标考核，预计后期各项目仍需维持先有优惠力度，持续去化存库。

　　4月中下旬，房企积极筹备五一假期节点的营销动作，部分项目前置特价房暖场，为提前收客，部分刚需项目启动首付分期，积极抢收部分首套置业且资金不足的客户。

　　4月全市二手房（居住类）共计成交10848套，环比上涨16%，同比下降26%；成交均价为12916元/㎡，环比上涨1%、同比下降7%。

　　对比全市新房、二手房成交不难看出，进入2022年以来，二手房成交量持续攀升，且增长幅度远超新房。4月成交备案超一万套，已接近2021年二手房月均销速。二手房市场热度持续回升，其中增量集中于市内六区，其中和平、河西及南开，二手房成交量涨幅超30%；环城四区中的西青区涨幅达到42%。

　　数据来源：CRIC，居住性二手房

　　3月天津土地市场迎来2022年首次集中挂牌，共挂牌30宗地块，其中29宗涉宅用地，1宗商办用地，平均起始楼面价7791元/㎡。

　　已成交的6宗土地，除金茂为市场化拿地之外，其余土地均为地方国企托底。天津市土地市场遭遇大底。

　　一批次供地质素普通、地价无明显下调、同杭州、南京等城市一批次撞车等均是构成天津一批次土拍结果不理想的原因之一，但关键依然在于天津的房地产市场流动性一般，在地价无明显下降的情况下，静态利润过低，使得房企拿地意愿不强烈。同时，天津缺少实力民营企业，也是构成托底预期差的主要原因。但是，房企不拿地不代表放弃天津。天津机构4月初针对典型的36家房企做出过拿地意向调查。其中发现持续关注天津土地市场的依然占大多数，但均为观望状态。近半数房企表示由于集团资金筹措以及天津上半年受疫情影响无销售支撑等因素，只能关注二三批次。

　　数据来源：克而瑞天津机构问卷调查

　　随着疫情好转后市场持续低迷，伴随半年度业绩冲量需求，叠加天津市以全国化品牌房企占据领导地位等因素。5、6月房企预计将会集中采取自救措施，部分板块/项目开始筹备折扣活动，但基于天津市本身利润较窄，多数新项目不会出现大幅度降价，预计以5%内的特价房、捆绑车位、物业费等形式为主。

　　同时，天津市二批次供地预计将会于5月开展，土地招商持续，除非优质地块大量供应，否则土地市场预期将不会与一批次形成较大转折。

　　政策的逐步释放是天津市现阶段预期转好的主要驱动力，购买资格限制的部分放开将会使得环城、远郊市场的流动性增强，同时一定程度上带动市场回暖。

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