近日，北京双集中下首次土拍拉开帷幕，北京土拍市场的热度在朋友圈里又刷屏了。

　　12宗地共卖出了516亿，卓越、融创、金地+保利+华润、招商+城建、中冶等公司或联合体成功拿地，7宗地块由于触及竞拍规则上限转入高标准商品住宅建设方案投报程序，“花落谁家”尚不可知。

　　实施两集中土地新政的城市共22个，截止发稿前，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州等6个城市首轮土拍均已落下帷幕。

　　5月13日：市区（6宗）+环城（29宗）+远郊（15宗），共50宗集中成交

　　下面分析师将带大家从各城市的供应、成交情况，来回顾一下新政颁布后，土地市场都发生了什么变化？已拍地的城市土地及新房的市场情况、房企信心又如何？

　　*后，分析师也会说说自2月底天津两集中政策出台后，前前后后都经历了什么？

　　按照住宅用地分类调控文件要求，重点施行“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

　　两集中新政共有22个城市被点名，分别为上海、广州、深圳、南京、杭州、重庆、成都、武汉、郑州、济南、合肥、长沙、宁波、无锡、北京、苏州、厦门、福州、青岛、沈阳、长春、天津。

　　截止5月10日，22个城市******有19个城市已经公示首次出让地块信息，近合肥、上海、武汉等三个城市，尚未公布。这三个城市也将于5月份公示首次出让地块信息，目前武汉已经确定公布时间为5月18日。

　　在已公示首批土地出让信息的19个城市中，天津首批土地出让信息公示时间是第四位，当时大家焦急盼望，深夜出数，其实在19个城市中算是公示比较早的了。

　　天津两集中首批公示的地块总用地面积为409万㎡，在已经公示的19个城市中，位列第三位，仅次于重庆和长春。

　　截止5月10日，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州等6个城市首轮土拍已经结束。

　　出台集中出让政策，目的是为了降低新房市场热度，降低优质地块溢价热度，但从已结束出让的6个城市来说，这一目标基本没有实现。

　　“房企怕扎堆，政府怕流拍”是两集中新政下供需双方的担忧，而这6个城市的表现，在一定程度上让这一担忧变成了现实。

　　仅从这6个城市来看，长春表 现 有些平淡 ，停牌了11宗，流拍2宗。 各公众号开始宣称北方城市已经不行 了等等信息，即使沈阳正常表现，25宗地块全部出让，也没能让大家对北方城市的误解减轻。

　　长春是首个集中公示土地信息的城市，也是首个集中出让的城市，虽然与热点城市出让市场错开，但城市机构向总部申请保证金的时间相对较短，资金相对紧张，这是平淡收场的重要原因之一。长春的结果却吸引了全国的目光，首次表现较弱，或对后续市场也会有一定的影响。

　　长春总供应了51宗地块，在19个城市中也算比较多的了，但仅有少量地块位于热点板块，这也是成交平淡收场的另外一个原因。从成交数据来看，我们应该看到的是长春共有38宗地块成交。从溢价地块来看，仅有一宗触及*高限价，该地位于宽城区，属于城北的核心区域，经过62轮竞拍，*终被华润以*高限价8.53亿元+ 4100平方米配建租赁住房取得该地块。

　　沈阳仅用了两个小时完成了22宗地块的拍卖，由于前期长春的遇冷，多数人仍为沈阳捏了一把汗。对比长春，沈阳的优势在于地少且更优质。

　　22个城市，一年就供应三次土地，*一次试水少量供应土地，则会加剧开发商抢地的紧张感。

　　广州一共推出48宗住宅用地，总供应占全年住宅用地供应计划的62.6%，上架超6成涉宅土地，怎能不抢？如果全年没有抢到，各房企城市机构一年可能都会无粮可食用。

　　广州成交了42宗地块，6宗停牌，由于限价的原因，溢价率仅为11.7%。广州土拍真正刷屏的是“黄浦区黄陂地块”，开拍不足一分钟被送去摇号，由摇号决定*终买家，共32家房企，300余个企业马甲报名。

　　还有6宗流拍地块，20宗无人争抢底价成交地块。由于广州本次土拍供应远郊地块较多，企业反应平平，多数地块由国企托底摘得。

　　重庆全市共计供应119宗地块，其中重庆主城区上架46宗地块，*终重庆119宗地块全部成交，主城区的46宗地块里的40宗地块溢价，溢价率达到43%。

　　区域分化在广州和重庆中尤为明显，优质地块数十家房企争抢，偏远地块无人问津。

　　无锡这次结结实实上演了一出狼多肉少的戏份，只有16宗地块，就像前面提到的，如果全年没有抢到，各房企城市机构都将会受到影响。

　　无锡供应16宗，成交16宗，溢价16宗，12宗地块竞租赁面积；杭州供应57宗地块，成交57宗地块，51宗地块溢价。这两个城市真的是超火。经过计算杭州多个高溢价地块的利润基本控制在0~2%，不是分析师偷懒，没有利润空间的算*低值，而是真的没有利润。

　　那有网友可能会问，没有利润集团怎么能同意拿地呢。在优化测算的时候，提高货值及价格，提高货值就是提高车位的配比、挖储藏室等等花式技能，风险好高。

　　那有网友可能又会问，风险这么高，为什么还拿。各房企城市机构的生存保卫战！

　　竞价设上限，目的是防止地价高过房价，但高自持下，折合可售楼面价，部分地块地价接近周边新房、二手房价格，高水准的品质楼盘或难再现。

　　火热的土地市场很容易传到一二手市场，高溢价地块周边二手房市场已经开始骚动。杭州中海御道项目，两周之间，二手房成交单价上浮1万元/㎡。

　　长春的中铁，广州的越秀，无锡的融创，重庆的融创，沈阳的华润与万科，杭州的融信，这些房企是各城市本次拿地的“赢家”。

　　两集中土拍显然考量的是房企的资金能力，团队能力，应变能 力。而据说，地产总体层面而言，这两年受到更上面的考核也越来苛刻。

　　而资金方面，多数央企国企，未踩中“三道红线”，去年楼市回升，销售回款好，有较为充裕的资金空间和能力。前面提到的300多个马甲竞争广州黄浦区黄陂地块，基本都是央企和国企的影子。

　　一方面，是因为房企对于深耕板块非常了解，片区发展、买房客户的来源、买房人的喜好甚至是品牌在区域中的口碑和热度。

　　另一方面，也是防止其他房企进驻深耕，如若新进房企大幅降价，无法控制客户情绪。

　　杭州土拍*一天，融信与滨江联手斩获4宗地块，这也是融信成为杭州赢家的重要途径。

　　重要的是，联手是将竞争对手变成朋友的过程，可以降低土地的溢价率，从而房企双方可以获得更高的利润。

　　由于两集中政策，市场分化严重，冷暖不一，偏远板块的地块得到的关注相对少，在总价上也相对较低，民企及小开发商购得的几率更大。

　　两集中下，全国房企都在关注这22个城市，这种“特殊化”下，小房企们也想搞一搞。

　　长春、重庆、广州*明显 ，长春有中铁建、广州有越秀，都承担了此项任务。这些城市远郊地块均成功成交，其实更 多的是地方国企出手托底了。如若没有此壮举，多城市土地、楼市集中大考，市场一对比，口碑可想，未来市场状况也会受损。

　　远郊地块要提前准备好托底房企，避免因为流拍、停牌，城市口碑减弱，地块口碑下降。口碑下降，后期再怎么努力都费劲，市场口碑会直接影响的房企集团是否拨款，毕竟给哪个城市不都行。

　　看到这个条很诧异吧 。浙江博策分别以封顶+4%自持和封顶+9%自持竞得萧山浦阳和萧山衙前地块，还是两宗！

　　乙方要来抢甲方的生意，房企未来的竞 争对手不一定都是房企，也许会有乙方代理公司。

　　杭州*一一宗勾地设置成功的要数钱江世纪城SKP地块，毫无悬念的底价获取，后置挂牌条件设置得相当成功。

　　本来22个城市按照正常节奏供地供得好好的，集中供地后，这22个城市每年只有3次土地出让机会，这下好了，全国的房企都盯着这22个城市。

　　2月23日，天津土地出让新政发布，2021年住宅用地实行“两集中”同步公开出让，确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告。

　　3月10日（拍地前2个月），天津规划局网站释放“两集中”下首批60宗待出让地块信息，含3月公示土地信息，也含6、9月的土地信息。

　　3月31日（拍地前40余天），首批58宗集中出让地块信息与天津规划局网站公示。

　　4月26日、27日两天（拍地前16天），58宗地块具体出让信息及拍地时间在“天津市公共资源交易网”公示。

　　5月13日：市区（6宗）+环城（29宗）+远郊（15宗），共50宗集中成交

　　不过，无锡就是原计划2天变成拍3天。又不过，沈阳仅用了2个小时拍了22宗地块。

　　据了解，天津土地市场分化也很明显，市区内、西青、滨海核心区房企关注较多，偏远板块房企关注比较少。

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