当以碧桂园、恒大为首的民营企业几近实现半年3000亿规模时，也有一些房企选择另辟蹊径，试图以多元化业务模式来取胜。

　　8月21日，首创置业股份有限公司在香港召开2017年中期业绩发布会，公司董事长李松平、总裁唐军、财务总监范书斌、冯瑜坚等一众高管出席了业绩会。

　　提及对于规模的看法，唐军表示，首创今年的销售规模将超过500亿元，公司并没有定下千亿的目标，也没有说一定要达到多少规模，还是强调有质量的增长。但一定的销售规模对于企业来说也是需要的，公司希望保持一个比较领先的队形。

　　就媒体对于土地储备较少的质疑，唐军表示，首创置业目前土地储备是1121万平方米，货值在2200到2300亿之间。 7-8月份以来，公司接连获取了北京两宗地和天津一宗地，目前货值已达到2500亿到2600亿，这个规模已经足够未来三年的发展。

　　发展区域方面，未来首创将聚焦三大核心都市圈：京津冀大都市圈、以大上海为*的大都市圈、以深圳为核心的大都市圈。

　　同时，首创置业土地储备来源除了公开市场获取之外，也在积极进行棚户区改造，土地一级开发，地产和产业结合，和母公司的地铁业务合作，和母公司的环境保护、高速公路业务相结合等多样化拿地方式。

　　据观点地产新媒体查阅，2017上半年，首创置业共实现签约金额人民币245.1亿元，同比增长50.5%；实现签约面积107.9万平方米，同比增长18.8%；签约均价人民币22721元/平方米，同比增长26.7%。

　　其中，五大核心城市及澳洲实现签约金额224.6亿元，同比增长47.0%，占比91.6%；北京地区上半年实现签约金额人民币106.1亿元，同比增长150.0%，占 比43.3%。

　　2017年上半年，首创置业营业收入为人民币73.68亿元（2016年上半年：人民币51.35亿元），较去年同期增加约43%；营业利润为人民币15.76亿元，较去年同期增长约14%；归属于母公司股东的净利润为人民币6.46亿元（2016年上半年：5.73亿元）。

　　其中，房地产销售收入56.77亿元，占比77.05%；毛利率约为21.67%；一级土地开发收入14.48亿元，占比19.65%，毛利率约为81.57%；*物业租赁收入1.93亿元，占比2.62%，毛利率约为97.73%。

　　范书斌介绍称，公司上半年总体毛利率约为33%，预计到年底公司毛利率还是能够维持在比较高的水平，预计总体毛利率将保持在25%以上。

　　他还透露，平均来说首创置业一级土地开发的毛利率基本保持在60%以上，二级开发毛利率则维持在20%以上，因此总体的毛利率基本能够维持在25%以上，其中一级土地开发利润占比达到了40%以上。

　　观点地产新媒体了解到，经过多年的发展，首创置业奥特莱斯业务已经布局14个城市，仅2017年上半年就新增了昆明、郑州两宗奥莱地块。但截至2017年上半年，首创置业已开业奥莱仍然只有4家，上半年营业收入近17亿元，同比增长33%。

　　冯瑜坚透露，首创今年将新开业三个奥莱项目，一个项目从拿地到开业一般的周期是两年，因为商业有建造期和招商期，但现在首创奥莱的商业模式已经比较稳定，包括开业多少年能够达到什么样的销售规模都已经进入到系统性的状态。

　　唐军则笑称，首创奥特莱斯此前提出的5年20城，即到2020年开出20家奥特莱斯店的目标*会实现。目前公司还有一些城市已经在布局项目，很快就将完成，再加上两年的建造时间，5年20城目标一定会实现。

　　但冯瑜坚也坦诚，目前首创奥莱尚处于商业培育期，毛利率水平约在60%左右，公司也暂未将这项业务作为主要的利润来源，爆发尚需要时间。

　　就8月18日证监会公布的IPO推进中首创置业突遭“中止审核”的情况，范书斌则表示，首创置业目前已完成证监会名列前茅轮回复，在过会名单中排126位。中止审核主要是因为公司的主审事务所普华会计师有一个更换，这也是正常程序。公司已经于8月10号向证监会提交了恢复审核的申请，预计很快会得到申请回复。

　　至于能否在2018年上半年顺利实现回A，范书斌则表示在时间表上并没有变化，仍要取决于证监会IPO审核的速度，公司现在正按照证监会的要求做好下一次反馈。

　　现场提问：根据8月18号证监会公布的情况，首创置业IPO现在审核状态是中止审核，具体中止审核的原因是什么？公司年初提到有望在2018年上半年实现回A，现在这个时间表有没有变化？预计什么时候能够真正回A上市？

　　第2，首创是一家500亿规模企业，但现在公司的土地储备约在1000万平方米，相对来说在同等规模房企中是比较少的，公司对规模是怎么看的？有没有计划何时达成千亿目标？如何解决土地储备较少的问题？

　　第三，公司今年营收和销售情况都比较好，利润为什么反而有出现小幅下降？上半年公司的毛利率是31%，相对去年有很大的提升，毛利上升的主要原因是什么？公司一级开发和住宅开发的毛利率分别是多少？现在一线城市的调控比较严重，会不会对公司产生影响？

　　范书斌：IPO是这样，因为公司的主审事务所普华会计师有一个更换，因为这个原因导致中止的状态，这也是个正常程序，公司已经于8月10号向证监会提交了恢复审核的申请，预计很快会得到申请回复。时间表上没有变化，取决于证监会IPO审核的速度，公司现在按照他们的要求做好下一次反馈。

　　关于净利润的问题，净利润比去年同期略有减少，大概减少10%，主要原因是因为公司提前偿还了一笔永续债，这笔永续债对利润有一定的影响，但是公司的规模还是在增长。

　　公司上半年毛利率大概是33%，比去年同期有非常大的增长，主要原因是几个方面：名列前茅，前几年外地的项目比较多，到去年年底去化比较顺利，公司目前推盘主要在六大核心城市，北京、上海、天津等地，这些地区毛利率比原来外地项目要大大提升，像天津毛利率达到35%，非核心区域的项目也有。

　　随着房地产形势变化，毛利率比过去有比较大的提升，预计到年底能够维持在比较高的水平，毛利率还会超过35%的水平。

　　唐军：公司今年销售规模会超过500亿的签约金额，首创置业目前的土地储备是1121万平方米，货值有2200到2300亿，这个规模足够公司三年的发展。

　　除此之外公司也在不断补充土地储备来源，比如说今年七八月份公司取得了北京大兴的两块地，又取得了天津的一块地，这三块地一共60多万平方米，都在北京、天津非常好的位置，市值好几百亿。

　　再加上公司现在已经在手土地储备规模的货值，我想肯定有两千五六百亿以上的规模。

　　公司土地储备来源除了公开市场获取土地之外，也在响应政府号召做棚户区改造，土地一级开发，地产和产业结合，和母公司的地铁业务合作，和母公司的环境保护、高速公路相结合，这些都是首创置业的优势。

　　作为首创置业来说，没有定哪一年一定要超过多少的目标，公司追求的是比较具有价值的房地产综合运营商，讲究的是以业务质量增长作为公司*核心的追求，当然销售规模也是需要的，但是现在公司并没有一定要到多少规模，还是希望保持一个比较领先的队形。

　　另外，现在对房地产的调控是常态，特别是核心城市除了政府限价之外，还有租赁住宅，住宅盖好以后长期出租，这也是政府在加大住宅供应的目的，改变住宅单纯高价买卖的方式，与政府提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个要求完全一致。

　　房地产市场这种常态反而有利于像首创置业这样追求价值提升、追求业务质量增长的公司，再加上公司除了住宅业务之外，公司还有奥特莱斯业务，现在稳步推进，在全国的布局已经名列前茅了。

　　公司也在加大存量资产的去化，比如说和优客工厂共同*，包括共同*中关村集成电路产业园，这都标志着首创置业在往更宽的领域、更深的领域做产业地产，和经济发展很好的融合起来，这是公司比较独到的商业模式。

　　范书斌：我补充个关于净利润的问题，首先，公司今年上半年公允价格变动损益大幅下降，去年比较多，今年非常少；第2，公司上半年**比去年有比较大的下降；还有一点，公司今年上半年提了一笔资产减值损失，也是出于稳定性的原则。

　　这三个因素结合起来，可以看到净利润比去年同期有所下降，但是公司的核心净利润上半年达到了8.96亿，比去年的4.24亿大涨110%左右，实际上是公司整体利润的质量在大幅上升。

　　现场提问：刚才公司提到公允值损失和减值的影响，一般房地产公司都有增加，公司却出现减少，原因是什么？刚才公司提到会进行资产证券化，下半年会不会实现，大概会打包哪些资产？

　　范书斌：公允价值的影响是因为公司请的是戴德梁行，不是公司想做就做，上半年因为商业地产增加得比较少，所以这一块相比以前没那么多。

　　创新融资方面，今年上半年对房地产的融资调控比较严厉，但是公司和很多银行有非常好的总对总的长期战略合作。

　　另外，公司有国企背景，在房地产企业融资里面公司还是占有很大的优势，这体现在公司的综合融资成本上。

　　公司比较注重创新融资，包括购房回款资产证券化，发行债券，保险资金使用等等，公司下半年还是按照计划推进目标。总体来讲，公司的融资成本能够维持在行业内比较低的水平。

　　现场提问：*近国家发改委和人民银行等部委推出了对海外*的限制，当中包括房地产，这个对公司会有什么影响？公司在一些一线城市，比如说北京、上海的发展会比较多，现在一线城市的调控比较严，在未来三四线城市会多一点发展吗？

　　唐军：政府对海外*的限制对首创置业影响不大，因为公司海外*非常少，只是在澳大利亚的悉尼和布里斯班投了一些项目，累计是投了26亿元，所有项目的运营和销售都非常好，今年上半年就销售了40亿的销售收入，今年澳大利亚能够达到70亿的销售额。

　　第2，公司的商业模式和很多内地公司去海外*是不一样的，公司主要是与当地优质开发商合作，完全是面向本地客户市场，这个对公司影响不大。

　　从首创置业来说，公司完全在政府政策要求范围内开展公司的业务，未来公司海外*比重仍然会非常小，所以影响不大。

　　关于一线城市的调控，我觉得这是一种常态，因为政府要满足社会不同阶层对住房的需求，房子是用来住的，这是一个长期发展的国策。作为每一个发展商都是在这个政策范围内发挥各自的优势，公司认为在调控常态化的情况下对首创的发展是非常有利的。

　　名列前茅，因为公司不是单纯做住宅业务的公司，公司还有综合体，奥特莱斯，土地开发和产业地产，是一个综合运营商，公司追求的不是签约规模要多大，追求的是比较具有内在价值，价值不断提升，给股东有非常好的资产*的一家公司。

　　第2，公司原来聚焦五大核心城市，京津沪加成都、重庆，公司战略做了一些调整，公司业务聚焦三大核心都市圈，名列前茅，京津冀大都市圈；第2，以大上海为*的大都市圈。第三，以深圳为核心的大都市圈。

　　在这些大都市圈范围内的一些二三线城市都可能在公司未来业务发展范围内，这个也为公司未来的增长空间打下更好的基础。

　　唐军：未来根据情况，暂时没这个计划，香港的同行表现都非常*，包括香港本地的发展商，包括国内也有*发展商，每一个公司的策略都不一样。公司还是聚焦内地三大都市圈作为公司的核心业务圈，因为每一个公司业务策略和优势不一样，公司还是希望能够发扬公司的优势，在可以体现优势的地方去发展。

　　现场提问：毛利率在上半年大幅提升和一级开发有很大的关系，未来会不会把二级开发的项目控制在一定的比例内，把毛利率维持在比较好的水平？

　　范书斌：预计上半年达到33%的毛利率确实和一级开发有一定的关系，但是公司二级土地开发的毛利率也有很大的提升，公司非战略区域的毛利率去年大概是6%，今年达到了20%，二级开发的毛利率也有很大的提升，和项目结构有关系。

　　未来公司不会人为地控制一级、二级的项目，只能按照公司正常经营策略进一步推进一级、二级开发的发展。

　　现场提问：公司现在已经布局了14个城市的奥特莱斯，但是公司迄今只开业了4个，为什么速度会这么慢？未来商业的发展规划是什么样的？

　　冯瑜坚：今年会开业3个项目，一个项目从拿地到开业一般的周期是两年时间，因为商业有建造期和招商期，但是这个商业模式已经比较稳定了，包括开业多少年能够达到什么样的销售规模，这个都已经进入到了系统性的状态。

　　唐军：5年20城，这个目标正在快速推进，很快的了。5年20城的概念是到2020年前公司会开出20家店，这个目标*会实现，公司上半年新拿了两个奥莱，还有一些城市已经在布局项目，布局很快完成了，再加上两年时间建造，5年20城目标一定会实现。

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