一直没有关注二批土地供应，一者忙，二者是此前释出信息仅是试探地产企业的意向，真正能挂牌且能出让的土地今天终于悉数出炉。但是伴随着二批供应，天津土地市场可能酝酿着一场悄无声息的变化。在秘密君看来，这个变化首先就是：土地价格暗戳戳的在上涨。除了挂牌底价，还有诸如商业捆绑、自持租赁等诸多限制。

　　按照此前给出的土地供应名录，共68宗土地，但是在昨天给出的正式出让信息表中，只剩下了61宗。按照此前的消息面称：此次出让如果没有意向企业就会取消挂牌。换句线宗土地大多数都是有意向企业的。相对上次未能成功出让的土地数量有了大幅度减少。

　　秘密君整理了一下没有出现在信息表中的地块，包括西青候台装饰城东地块、北辰双青、小淀以及宝坻3宗、塘沽湾1宗。这些消失的土地可能代表了开发商用脚投票的结论。

　　出现在挂牌文件中的地块中，秘密君翻了翻规划条件，61宗土地中，无商业配建、无自持租赁的土地只有28宗。配建有商业的21宗，配建自持的18宗。开发商想干干净净拿块地真的太难了。不论是商业还是自持都是个投入大回款慢的活儿，所以这部分土地的价格多多少少会在售价上体现。

　　商业比例*高的是和平路多伦道地块，该地块整体占地面积只有1.8万平方米，但是容积率高达6.4，配建有7.5万平方米的商业，商业比例达到了63%。秘密君简单算了一下楼面价格，单纯考虑住宅部分，楼面价格达到了31506元/平方米，未来售价6.5万以上几乎是妥妥的。当然，这是城市封面项目，贵有贵的道理。

　　此外张贵庄增兴窑、河西陈汤装西青候台河东大直沽响螺湾等地，都有面积不低的商业比例，都在30%以上。

　　相比之下，商业依然是可以出售，可以赚取缓慢现金流的存在，而自持则是一个极为鸡肋的存在。目前秘密君统计到的数据津南白塘口俩宗地块的自持比例一个接近90%，一个超过50%，所以如果用挂牌价除以可售部分来计算的话，可售部分的价格要逆天了。当然这是特例，配件*少的郁江道地块整体建筑面积3.3万平方米，配建3000平方米自持租赁，楼面价格从2.5万元直接就上升到了2.76万元。

　　所以对于开发商来说，商业也好，自持也罢，很明显的推高了拿地成本，也降低了拿地利润，更重要的是：可能会推高未来的新房价格。

　　分区域来看，市内六区可能是开启了土地大放送模式，出了河北区没有土地出让之外，其余5区均有土地出让，总计12宗用地。和平地块不再赘述，南开也居然给出了5宗地块，扣除自持租赁比例极高的战备楼c地块外，长虹公园的昌源里地块楼面价格高达3.2万元。如此看来，南开在天拖大规模开发后，向西转移，目前旭辉地块传出价格在6万以上，而绿城地块预计也不会低于这个价格，南开区未来将会迎来一大波高价地供应。

　　河西区开发很有节奏，先是八大里，后来是梅江、新梅江，但是从2019年之后开始逐步出让陈塘庄与小海地片区土地，扣除自持部分后，土地价格都在2万元以上。对比一下目前在售项目可以发现：土地价格有明显的上涨。买四万的海地儿还是三万的河东？这是未来刚改客户的核心问题了。

　　河东给出了俩宗地块，汪庄子与东孙太，土地楼面价格基本都在1.85万元左右，这个价格相对此前中交拿下的东宿舍地块来说并不算高，但是，想想中交目前释放的价格说不会低于3.5万元，可以看的出来未来河东的价格也会水涨船高。

　　在市区土地中，秘密君没太看明白红桥地块，位置极佳，有望复制惠灵顿的成功，但是商业面积配套1.3万平方米，自持租赁1.68万平方米，合计就超过了15%的土地面积，单纯住宅部分楼面价格2.23万元，无论谁拿地都会是个极大的挑战。但是必须承认，这可能是红桥区目前*优质的地块了，没有之一。

　　环城四区中北辰土地价格相对目前在售项目来说，基本上算是适中水平，南仓地块普遍在9000元/平方米左右，在售新盘均价2.2万元带精装，已经算是相对合理。而东丽区张贵庄的土地价格已经接近1.2万元。秘密君此前说东方和府性价比很高，一群人不解，看完这个商业配建高达5万平方米的地块是不是心里舒坦很多？

　　津南区是此次环城市场出让的大户，从咸水沽到辛庄再到热点片区国展西海河教育院都有出让。但是土地价格扣除白塘口A1的神操作之外，基本上算是正常。实话说咸水沽的地块价格并不高，但是咸水沽的市场容量已经被挖掘殆尽。但是津南的竞争也是尤为激烈的存在，海河教育院融创已经在降维打击，一票开发商陷入肉搏，依然是个不确定的未来。龙湖地块已经极为偏僻了，龙湖南虽然楼面价格7000出头，但是对秘密君个人看法来说：没什么吸引力。

　　西青区一直是争夺的热点地带，从候台装饰城地块来看，真的在当成市内六区土地在卖，扣除自持租赁部分楼面价格*高可以达到1.9万元，这个价格已经超过了河东俩宗地块。而大寺n2地块预计是争夺的焦点，虽然正荣和筑梅江自以为稀缺所以定价奇高导致销售不佳，但是不能不说这个片区目前已经到了换房的节点，市场是有的，只不过不能作大了。

　　秘密君极喜欢远郊目前的局面：高度分化。武清生物谷几宗地块楼面价格已经超过了9000，但是宝坻城南、城北地块楼面价格只有一半不到，这是正常操作，因为远郊片区真的在分化。这一点，不管你信不信，都真的存在。

　　滨海地块秘密君没有花太多时间研究，但是响螺湾与天碱是眼下滨海热点，除了泰达，自身的素质也是独一无二的存在，俩宗土地分别给出了8000元/平方米与12000元/平方米的价格。对比一下万科在首批土地出让中获取的土地价格与目前滨海江来在售产品价格就知道：这俩宗地块虽然价格上涨不太明显，但是只要感兴趣的企业稍微多一点点，*对就会造成土地价格的向上突破。

　　很多时候，秘密君个人更倾向于认为这是出让思路的转变：2018年超过30%土地流拍，2019年虽然有所缓解，但是依然有超过15%的建筑面积未能出让。2020年同样如此。秘密君一直解释一个问题是：通过扩大土地供应来稳定商品房价格。

　　但是在今年，有消息说出让总量不超过950万平方米，首批集中出让中完成了407万平方米，下半年释放的68宗土地共378万平方米，而今天正式挂牌的土地共332平方米。俩次土地出让预示着年内天津土地招拍挂已经接近尾声。第三批会有的，但是据消息是以招商引资及租赁住房为主。概括起来：土地供应量比往年有所减少，成交量可能同样如此。加上土地素质相对较好，自然会水涨船高。

　　第二点是：首次集中出让中秘密君统计过，有接近1/4的建筑面积*后停牌，停牌地块多数处于远郊区县，对于远郊造成的压力十分明显。因此，在二批供应中有个说法是“没有企业表达明确意向的地块，原则上不会挂出”换句话说，今天挂出的土地已经基本上都有了意向买家，不会出现无人竞买的局面。这也意味着不会存在因土地流拍而对地产市场造成压力。

　　除了上述俩点，第三点就是租赁住房，作为国家强力推动的扩大供应的重要门类，按照国家政策要求租赁住房计划单列，不得低于年总出让的10%。这些租赁住房的面积如何处理可能是个十分棘手的问题。如果糅在商品房用地中，加大了成本的同时，需要抑制开发商软隔离的套路，如果采用集中策略，也有后续运营的问题。

　　秘密君多说一句，曾经调研过2017年以来的自持租赁用地，总共出让了53宗，合计自持面积812875平方米。但是从典型海河教育园、西青到滨海来看，找出路是个共同的难题，更别说团泊湖。因此，未来大概率自持不会安排在远郊，因为这不是自持的本意，也没有运营的基础。

　　因此自持配建的算账对于地产来说是个难题，而热闹了好久的REITS也需要找到通路，配套人才引入的人才公寓等项目据说会有补贴政策，但是秘密君提示一点是：千万千万不能因为对地产商是鸡肋，政策要求控制面积就不关注品质。要知道，仅今年新增租赁可能接近万套，管理好是福利与市场的调剂，管理不善可能是麻烦。

　　总体上来说，商业配比高、自持租赁比例高、土地素质较优、土地供应量缩减以及挂牌土地价格明显已经企稳回升。共同构成了一个很微妙的变化：土地价格在暗戳戳上涨，不管你愿意不愿意，这都是真的。别扯什么轮动与传导，都比不过裁判的一声哨响。（数据若有谬误，欢迎指正）

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