前两天，天津住建委发布了《市住房城乡建设委关于支持工业厂房销售推动高端产业集聚发展的通知（试行）》，核心内容为工业厂房可分割销售，*小分割面积300平方米。新政释放了何种信号，是否预示着曾经乱象丛生的“产业地产”思维卷土重来？

　　本次新政首先明确了分割销售适用范围，即天津市政府批准的工业园区和京津冀产业转移重点承接平台，土地用途为工业用地且已封顶的新建工业厂房的销售及再次转让行为。

　　新政明确规定，“工业厂房可以按幢、层或套进行销售。本通知印发前已取得建筑工程施工许可证的工业厂房，*小销售单元建筑面积不得小于300平方米；本通知印发前未取得建筑工程施工许可证的工业厂房，*小销售单元建筑面积不得小于500平方米。”

　　根据新政，工业厂房销售对象及再次转让的工业厂房买受人，应当为依法注册登记的企业，并符合项目所在区人民政府或工业园区管委会对进驻企业的产业类别等要求。

　　新政中明确，“区人民政府或工业园区管委会应当对购买本园区内工业厂房的企业严格把关”，即明确了区政府、管委会一级政府将作为买受人资质审核的主体。

　　新政规定，“对出现擅自改变用途等违法违规行为的房地产开发企业或买受人，按照国家和本市相关规定予以处理，并按照社会信用体系建设有关要求实施联合惩戒。”

　　自京津冀协同发展、北京非首都功能疏解等大的政策框架提出并执行以来，许多重大优质的产业转移与升级项目已逐步落户天津，而高端产业的集聚既需要规模较大的领军型企业，同时也离不开处于发展初期的初创型企业。尤其是在本次新冠疫情后，中小企业遇到了前所未有的冲击，在新的历史条件下对于工业厂房产生了多元化需求。在这一层面，本次新政凸显了天津对中小企业需求的侧重。

　　此外，政策明确了适用于工业用地项目，而工业用地上大致可分为厂房类与研发办公类产品。从*小可按套、*小分割面积300/500平方米来看，更加倾向于单户面积分割较小的研发办公类产品。

　　在关注本次新政通过解决产业空间的方式、着实推进天津承接产业转移的同时，政府对于存量工业项目去库存的决心。

　　前期政府及国企平台在津开发了大量工业地上的厂房、研发办公项目，例如地理位置更趋近于北京的武清地区，目前存在大量位于此类区域的厂房及研发办公项目的租赁经营情况较差，由此造成了国有资产的空置及浪费，而本次新政顺水推舟，借力高端产业集聚之势头，也意在工业项目“去库存”。

　　一方面，天津政府曾在18年底出台《天津市优化工业用地管理促进产业结构调整升级实施办法》，企业可选择以长期租赁、租让结合、先租后让、弹性年期等公开方式取得工业用地使用权，出让年期缩短到一般不超过20年。该政策扩大了企业用地方式选择权，降低实体经济初期用地成本。可以说，18年的政策是对工业地拿地层面的灵活化，尤其对有能力拿地建设的有实力企业需求的侧重；而本次是对存量及新增建成项目的倾斜，特别体现了对空间需求急迫而拿地自建有困难的中小企业的照顾。

　　此外，本次新政与深圳M0散售政策从*小面积等多方面，有类似之处，这也是天津政府群策群力、借鉴参考其他地区成熟政策的体现。而政策中对买受人的审核下放到了区级及管委会，一方面此级别政府对于辖内企业的用房需求更加明晰、有利于政策的落实；

　　而另一方面审核权释放到相对较低的主管层级后，政策寻租及沟通的空间也较大，工业用地“地产化”风险抬头，为了贯彻政策的初衷，后续很有可能出台跟进的细则政策，例如对于买受人税收、产值、投资强度、就业等指标的具体要求，值得持续关注。

　　整体上看，本次新政为天津结合自身发展特点与需求制定，且与过往的政策存在一定的关联与延续性，配合精准有力的执行，预计将切实满租企业对产业空间的多样化需求；与此同时，散售的解禁也带来“产业地产化”的风险，将考验政策制定者的决心与执行者的智慧。

　　横向来看，北上等一线城市由于产业角色及政策需求不同，我们认为短时间内暂不会出台同类政策。

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