1 .1 写作目的 住宅产业素有永远的朝阳产业之称，住宅产业可以带动相关产业的发展，促进

　　国民经济的增长，在我国经济中被赋予扩大内需的重任。住宅产业的发展提高了人 民的生活水平，维护了社会的安定，“十五” 期间我国城镇居民人均住宅建筑面积 以由 20 平方米增至 22 平方米，可以想像出一个巨大的住房消费的潜在市场已经形 成，住宅产业有着广阔的发展空间.国内住宅产业的现状仍很落后，但同时面临新的 发展机遇。在这样的宏观背景下，天津市的住宅产业也正迅速发展，目前正面临的 “后危改时代”这样一个特殊时期，同时在天津市住宅产业发展过程还存在一些问 题，本文运用微观经济学理论来分析问题，进而提出一些建议对策，希望对于天津 市住宅产业的发展提供一定的参考。 1 .2 相关研究现状

　　目前国内学术界有关住宅产业的问题主要是从以往的微观领域转到当前必须重 视的宏观领域，将来在适当的时候再采取宏观与微观相结合的分析方法。这一思想 方法论的转变，即所谓的中国房价“凯恩斯革命”。南开大学经济学教授刘玉录认为： 对中国现阶段房地产市场价格的理论分析以及其后的政策设计，不应该仅仅局限于 微观的成本范畴，应该从中国当前所处的经济社会发展的历史阶段来全面观察，也 就是要引进一个“宏观分析”框架，放到综合作用于房地产的诸因素环境中去解析。 采取一个动态的、长期的分析方法，这样可能会更准确地分析形势，适时出台适当 的政策，实现房地产业与其他各项事业的协调持续健康的发展，促进社会长治久安。 1 .3 研究方法

　　本文通过描述天津市住宅产业市场现状，分析现状的原因，进而研究市场供需 方面存在的问题，运用经济学原理来分析解决。

　　1 .4 创新点与进一步展开的研究 本文运用微观经济学原理来研究市场问题，为市场的中长期均衡提出建议，同

　　住宅产业是以产品和企业的生产同类型为标准进行产业划分的产物。它是以生产 和经营住宅为*终产品的产业，它主要包括住宅建筑业和住宅房地产两大部分，目 前很多城市把房地产业作为支柱产业之一，住宅产业的发展能够带动其他相关产业 的发展，它的发展提高了人民居住水平，维护了社会安定，创造了众多就业机会， 有效地改善了城市面貌。

　　资料来源：郑思奇.住宅产业发展与国民经济增长[J].建筑经济 2002.10

　　2.1 住房建设连续增长，但仍有很大发展空间 1978年全年建成城镇住宅0.38亿平方米，2000年全年建成城镇住宅增至5.1亿平

　　方米，增长了近13倍。城镇居民人均居住面积由1978年3.6平方米提高到2000年的10.2 平方米。已经取得了很大的成就。按照这样的形势，还将形成了一个巨大的住房消

　　费的潜在市场，住宅产业有着广阔的发展空间。 2.2 产业现状仍很落后，同时面临新的发展机遇

　　我国住宅产业仍是粗放型、劳动密集型产业，科技进步贡献率仅为31.2％，与当 今科技发展水平很不适应，劳动生产率约为发达国家的1/5 —1/7.，能耗约为发达国 家的3—4倍，住宅部品生产的产业化程度低，规格不统一，不少产品质量低、性能 差、不耐用，住宅整体质量水平与发达国家相比还有较大差距，自1996年建设部颁 布《住宅产业现代化试点工作大纲》，1998年7月成立建设部住宅产业化办公室（现 建设部住宅产业化促进中心），1999年8月国务院办公厅颁布《关于推进住宅产业现 代化提高住宅质量的若干意见》以来，这些都为我国住宅产业的发展，提供了极好 的平台。 2.3 民营经济在住宅产业领域中迅速崛起，竞争日益激烈

　　近年来，随着住宅产业市场的逐步复苏，吸引了民营经济和股份制经济的大举 进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国住宅产业投资增长的主要动力，大有国 退民进的趋势。进入９０年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成， 实业领域投资机会越来越少，而住宅产业领域相对来说则机会大、获利高，加上政 府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民 营企业家转向投资房地产。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于 住宅产业市场结构和投资结构的调整，从而促进住宅产业的健康快速发展。

　　3.1 近年来天津的住宅现状分析 1998年以来，天津市房地产业保持高速发展。1998～2004年，天津市商品房销售

　　面积平均增长率22.61%，同期住宅销售面积平均增长率22.69%。2000年以来，房地

　　产投资占固定资产投资的比重保持在20%以上，扮演着推动国民经济发展的重要角 色。随着天津市“三步走”经济发展战略的实施，海河经济发展和滨海新区的建设， 孕育着巨大的发展机遇。

　　天津市房地产投资以住宅为主，占到60%-70%的比率，2003年达到71.4%。住宅 产业发展迅速，住宅销售额由1998年的52.96亿元增加到2004年的234.9亿元，平均复 合增长率28.18%，是推动房地产业发展的主要动力。 3.1.1 各层次的住宅、房屋价格明显上涨。2002-2004 年上半年，全市商品房平均交 易价格分别为2609 元/ 平方米、2795 元/平方米、3134 元/ 平方米，后两年分别上 涨了7.13%、12.13%。2003 年1-12 月，商品房平均价格涨幅达到了25.4%。据统计， 2004年上半年，天津市私房、商业用房、普通住宅、经济适用住房等平均交易价格 同比分别上涨了23.4%、14.9%、14.1%、12.5%。2004 年8 月份，商品住房平均交易 价格3232 元/ 平方米，比2003 年12 月增长了21.5%。 3.1.2 土地出让价格迅速上升。国土资源部《我国重点地区和主要城市2003年地价动 态监测的报告》显示：期内，天津商业用地价格、住宅用地价格分别提高了3 2 .93%、 17.48%，比同期全国二者的平均增速6.92%、5

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