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天津未来房价走势如何？我们先看房价组成

admin1个月前 (09-26)天津产业信息9

　　把房子比作面包，土地就是面粉，面粉价格决定面包价格，土地价格越高，房价越高，但是，房价又不仅仅有土地成本，还有建安成本、税费、营销成本和利润成本。下面我们大概介绍一下房价各部分的组成。

　　土地成本开发商拿地，通过支付土地出让金，获得土地的使用权，商业用地40年，住宅用地70年;

　　*近这几年，天津土地市场拍出了很多地王项目，市场下行，为了回款，不得不降价销售，甚至房价低于地价的房子也有，但是去年开始，土地市场上，房企拿地的热情不那么高，基本以谨慎为主，成交的地块，多以底价或者低溢价率成交。开发商都不是雷锋，是需要赚钱的，拿地之前会根据市场和成本进行分析，我们看现在的土地价格对于未来房价的预判更有参考意义。

　　我们可以根据*近天津第二次土拍土地价格，以30-40%的成本比例，反推未来市场新房的价格。

　　而市场上行阶段，土地价格会很快影响房价走势，例如，地王频出的年头，房价也是涨的*快*高的时候。反观下行阶段，土地流拍成为主流。

　　不过，现阶段市场上，有的项目拿地早，成本低，房价调整空间大，当这类项目售罄后，基本就是这两年出让的土地，房价波动空间就不大，另外房价波动就是还需要看市场行情如何，卖得好就涨价，不好就降价，商品房商品房，涨跌很正常，但是在现在房住不炒的大政策下，是不允许大涨大跌，房价涨得快就加码调控，降低多就出台限跌令，放松政策鼓励买房。

　　房屋建筑成本，设备设施安装成本，包括钢筋、水泥、砖瓦、管线、电梯。不同开发商建安成本略有不同，与开发商能力挂钩。

　　玩股票和期货的朋友都知道，这两年的大宗商品价格上涨比较狠，建筑成本一直上涨，为了保证利润，很多新房项目开始减配，导致后期交房即维权的事情屡见不鲜。

　　下面是天津不同建筑的建安成本对比图，其中多层建筑多指别墅和洋房项目，建安成本*低，去年下半年数据统计的时候，在2349每平米。

　　从土地成本，到税费，房子的50左右，都是由我们ZF拿走，所以作为购房人，不要天真的以为买房的钱都被开发商拿走了，上面更希望房价稳定，截止目前，房地产行业依然是我们国家的支柱性产业（未来可能被替代），所以一刀切不现实，另外我们也会发现，为什么现在新房贷款容易，二手房房贷难，因为新房市场越好，ZF收入越高，大部分城市的财政收入都是土地出让收入。

　　开发商的经营成本，广告宣传成本，营销代理成本及其他费用，不同房企的销售管理成本不尽相同，大房企因其规模大、体系完善，可以很大程度上降低营销费用。

　　在此说一下，买新房为什么建议找中介，除了专业指导，车接车送的便利性，关键是没有任何费用，有人担心会不会是自己跟中介房价高，不是的，因为开发商都有自己的营销成本，渠道只是作为其中一个，房价不受这个影响，也就是你自己买房和渠道去都是一个价格（天津市场是这样），有的项目甚至和渠道买房还有更多优惠，大家不要有这个误区。

　　下图是2020年上半年中国净利润率排名前50的房企，今年的市场，预计没有去年高，天津现在很多项目，基本都是赔钱赚吆喝，你说现在市场有多难。