《天津市城市更新行动计划（2022-2025年）》征求意见稿，正式公布！

　　这是未来3年，天津城市更新的顶层设计。

　　所有的“城市变化”都将在此大框架之内。

　　城市更新已上升到国家层面，2021年被写入十四五规划中。

　　后续出台了一系列配套政策，已在全国范围内开展。

　　今年上半年，住建部*一批城市更新试点启动，包括北京在内的21个城市。

　　但全国各城市必须做好准备，城市更新是大势所趋，重要性极高。

　　截至目前，全国20多个省市均已出台相应政策。

　　天津虽然姗姗来迟，但文件信息量不小，值得所有人关注。

　　我们需要把肉挑出来，直击关键内容。

　　天津的城市更新，将“分区施策”。

　　中心城区作为一个整体，制定计划。

　　环城四区、远郊五区、滨海新区，这10个区“分头行动”。

　　从文件内容来看，以中心城区为主，制定了16项计划。

　　“中心城区”这个词叫了很多年，但没有一个文件正式说过，究竟哪算中心城区。

　　“中心城区以老城厢建设为起点，以海河为轴线，向外圈层发展。”

　　未来3年的城市更新，暂不涉及梅江、解放南路等较新建区域，以及成林道两侧、侯台等在开发区域。

　　城市更新的重点区域，面积约268平方公里，占中心城区总用地面积的80%。

　　推行小规模、渐进式有机更新和微改造，划定项目范围，实现项目自平衡。

　　说白了，拆出一块地，整理之后土地出让。

　　涉及投资规模大、民生问题凸显以及重大城市更新项目，可在行政辖区内平衡。

　　这就不是一块地的问题了，扩大到一个板块。

　　比如南开西营门、河北建昌道等片区。

　　比如子牙河片区城市更新，涉及红桥、西青、北辰。

　　海河柳林城市更新，涉及河西、津南、河东、东丽。

　　这个*难，耗时也*长，三年时间，也就刚起步，要想兑现至少十年起。

　　到2025年，中心城区的城市更新要怎么干？哪里会有大变化？

　　去年6月，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》已正式发布。

　　要求在十四五期间，完成2000年以前建成小区的改造。

　　涉及基础设施改造，建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。

　　补充停车场、充电桩，加装电梯，推进“先尝后买”的物业服务……

　　天津正在填充“旧改”平台程序，覆盖所有符合提升的社区，并启动招标。

　　这对老房子来说，是前所未有的好事儿。

　　老旧社区地段价值极高，但居住价值极低。

　　旧改恰好是在提高居住价值，把短板补齐，房产价值一定比现状高。

　　天津首个大型片区类城市更新——金钟河大街南侧片区，已经开工。

　　现阶段以老旧小区更新为主，涉及既有居住小区46个。

　　建成后将有效改善民生环境，补齐公共服务配套短板。

　　这主要以和平区为主，“历史悠久”的老房子太多。

　　针对没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定的危房，进行成套化改造。

　　或者拆除重建，或者改建适当增加使用面积。

　　和平区嫩江路片区更新改造工程，作为*一个城市更新项目，已正式开工。

　　原地重建，做到“一户一厨一卫”，预计今年10月完工。

　　和平区兆丰路片区城市更新工程也正式启动，被分为保留区和重建区。

　　改造后，也将成为拥有独立卫生间和厨房的成套住宅。

　　多出来的使用面积，居民按照1万/平米补齐即可。

　　目前，和平已将辽宁路、嫩江路、解放北路103-107号、文兴里、老树德里（含永德里）、兆丰路、大新华里、河北路45号8个片区列为旧城区更新改造首批试点。

　　值得注意的是，此次文件中特别提到“保租房”。

　　将加强小户型住宅合理利用，盘活存量住房资源。

　　重点推动70平米以下小户型存量住房转保障性租赁住房。

　　这几年，天津的商业似乎成为短板。

　　购买力越来越年轻化，需要全新的业态理念，增加商业多样性。

　　到2025年，天津将提升两大商圈改造：滨江道-和平路；南门外大街。

　　滨江道-和平路城市更新设计范围约70万平方米。

　　形成“主街+后街”的功能分区结构。

　　滨江道与和平路构成的“十字形”街道为主街，定位为后现代中央商业区。

　　遵循“局部拆除，有机更新”、“整体保留，功能转换”的规划策略。

　　秉承居民自愿的原则，计划引导部分人口自愿迁出。

　　南门外大街，这种镶金边的地段竟然衰败了，令人唏嘘。

　　原来是家宜家居广场和水牛城，早已不营业了。

　　城市更新为划拨用地，建筑面积约万平米，容积率3.3。

　　泰达与海信将联手实施，预计把原有建筑拆除、重新进行规划、建设。

　　未来成为高端奢侈品购物中心——泰达海信广场。

　　从规划图来看，还有3栋26层到顶的住宅。

　　天津将打造“解放北路+友谊路”金融服务集聚区。

　　充分利用友谊路周边存量用地资源。

　　重点布局海河柳林“设计之都”核心区专业化特色功能区。

　　海河柳林像一艘航空母舰，非一朝一夕能建成，任重而道远。

　　海河柳林的终极目标，是要形成“创意设计街区”，发展“智能科技服务”。

　　此外，对工业遗存要保护利用起来，形成体验式文化场景。

　　*典型的，是新梅江的“大烟囱”。

　　以“工业遗迹”的形式作为商业地标呈现，未来或将对烟囱外表进行造型涂鸦。

　　与周边商业地块、地铁站点连成一片，商业布局更集中，打造城市活力微中心。

　　天津是老工业城市，中心城区遗留了大量工业园区。

　　将推动园区“腾笼换鸟”，提质增效，释放存量资源，形成新空间供给。

　　到2025年，推动棉三创意产业园、南开科技创新园、通广科技园等26个产业园升级。

　　南开国资委已与中交集团成立合资公司——天津南开城投城市更新产业运营有限公司，专门负责这一片区的城市更新。

　　包括民生改善、产业转型升级、公共配套补足、海绵城市及基础设施完善。

　　规划为居住、商业、教育等用地性质。

　　已处于征收完成状态，下一步进行土地出让。

　　天津将打造核心科创圈，依托天大、南大、医科大、中医药大学等。

　　更新利用存量空间，加强研发平台建设。

　　推动河北工业大学、天津商业大学等高校，依托光荣道智能科技示范区建设。

　　增加高端商务酒店等服务业配套设施，提高用地使用效率。

　　华苑科技园正在“退二进三”，密度在增长。

　　新落地了天百中心、普天大厦等写字楼，字节跳动也要来了（详情）。

　　天津到2025年，轨道交通通车里程达到500公里以上。

　　2022年，天津轨道里程为265公里，全国第11名。

　　也就是说，未来三年，天津将再通车200多公里。

　　目前，4号线线、津静市域郊铁路……在建。

　　鼓励将老旧小区中的国企房屋和设施，集中改造用于托育服务。

　　到2025年，普惠性幼儿园覆盖率达到85%以上，普惠性托育服务比例达到60%。

　　到2025年，“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善，日间照料机构覆盖率达到100%。

　　到2025年，居民步行不超过15分钟能到达1所医疗卫生服务机构。

　　到2025年，中心城区菜市场服务覆盖范围达95%以上。

　　天津很多在建新房，都有装配式的比例要求。

　　市区和滨海要求100%，环城四区要求30%。

　　此次发文规定，到2025年，国有建设用地新建居住建筑和公共建筑，100%实现装配式建筑。

　　目前来看，各楼盘装配式的标准不一，比较复杂，稍后我们专门说。

　　相比于市区，环城四区、远郊五区的城市更新策略，几乎没有特别之处。

　　以建设方向为主，并未提出具体细节。

　　毕竟大部分属于未建成的新区，还没到更新之时。

　　东丽，打造“都市临空经济+航空智能制造”的新型国际航空城。

　　西青，推进赛达新城和西青辅城发展布局，加快建设杨柳青大运河国家文化公园。

　　结合天津音乐学院、天津美术学院新校区建设，推进相关重点项目建设。

　　积极承接中心城区人口、教育、医疗、文化体育设施迁移。

　　津南，重点开展老旧片区改造工作，推动文化和旅游融合发展。

　　北辰，强化刘园中心作为“津城北部中心”的核心承载区域，促进片区提质升级。

　　值得注意的是，只有西青被赋予“承接中心城区人口”的职责。

　　未来地位一目了然，“新市区”*不是空话。

　　2021年8月，天津城投集团与大型央企、产业集团、金融机构就天津城市更新事宜达成战略合作。

　　总规模600亿的天津城市更新基金，宣告成立。

　　定向用于老旧小区改造提升和城市更新。

　　以往，城市更新确实是“喊口号”，但这次真的不一样了。

　　从发展来说，天津很难再产生新区，城市更新势在必行。

　　它的威力，远远超乎想象，将影响很多人的房产价值。

　　未来三年，天津的重头戏，就是城市更新了！

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