未来在天津，配套成熟、核心地段的大户型不会降价，而且会持续升值，就是所谓的强者恒强；没有学区价值的小户型价值会持续下降，*终达到一个较低的价格水平；远郊的未来以去库存为主，自住没问题，二手房的话会是有价无市状态。

　　2008年到2016年，全国所有城市，包括1234线所有的，房价都是只涨不跌，原因有三个，一是搞城镇化，大量的农村人口进入城市，房子的需求很大。

　　二是土地供应不足，尤其是一二线城市，土地指标的供应要远远低于人口流入的速度，再加上通货膨胀，2009、2012、2014这三年，为了保经济增长，都把房地产作为短期刺激经济的手段，阶段性的出台了大力度刺激政策。一方面降息、降准，降首付，提高了居民的购买力，另一方面开发商的融资容易拿到钱，都开始加大投资冲规模，结果就是大量的资金去追逐少量的土地，导致地王频出，高地价又导致高房价，*终的局面就是全国一二线城市高房价、三四线城市高库存。有一组数据，2016年天津新房成交量突破21.7万套，几乎相当于过去两年销量总和，打破了5年纪录！可以说低利率、地王，刺激着天津楼市2016年达到了一个巅峰，同时2016年也是一个分水岭，到目前为止天津的房子，大部分都只剩下居住属性了，再加上2016年以后开始加大土地的供应，无论广义还是狭义上的住宅存量规模迅速增加。

　　曾经支撑房价上涨的3个因素都不复存在了，首先，现在天津的城镇化率已经85%，日本才90%，没有多少空间了，也就是说没有那么多人接盘了，其次，从16年到现在将近5年的时间，调控政策可以说只紧不松，未来5年房住不炒是不会变的，政策层面再也不会用房地产刺激经济了，*后土地供应，现在天津的土地市场是供大于求的状态，土地资源的稀缺性大大的被弱化了。而且现在天津在大力发展保障性租赁住房如果在今年无户籍人口市民化待遇和租购同权政策能落地的话，将来到天津工作的新市民，年轻人同样可以通过保租房享受天津教育、医疗等等公共服务，不再需要买小户型房子过渡，存够了钱直接一步到位。

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