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　　原标题：重磅！天津规划局拟出新规！三大方面要重点关注！

　　由于春节假期和疫情爆发，有一个重要文件被忽视了。

　　它就是1月13日发布的《天津市控制性详细规划技术规程（征求意见稿）》。

　　全文共20章、106页，涉及居住社区、综合交通、市政设施、公园绿地与防护绿地等多方面。

　　内容这里就不一一赘述了，直接划重点！

　　《意见稿》将规划用地根据用地性质不同，划分为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地等8类。

　　并为每一类用地都设定了一个基准容积率，也就是容积率的上限值，原则上不得突破。

　　其中居住用地的基准容积率规定为：

　　█轨道站点周边650米范围内：中心城区快速环线以内及各区城市中心地区2.5，其他地区2.0。

　　█轨道站点周边650米范围外：中心城区快速环线以内及各区城市中心地区2.0，其他地区1.6。

　　换言之，居住用地按所处地理位置和与轨道站点距离分为2.5、2.0、1.6三个档，*高上限为2.5。

　　众所周知，容积率越高，居住体验越差。

　　去年成交的155宗宅地中，*高容积率达3.06，另有多宗在2.7、2.6。

　　而2.5容积率上限的划定，无疑有助于保障居住舒适度和社区品质感，对于买房人来说是个好事。

　　这也预示着，以后超高层、楼挨楼将消失，房价也不会“无底线

　　《意见稿》指出，每个单元至少配置一处各项街道社区级公共服务设施。

　　包括高中、初中、小学、社区卫生服务中心、社区文化活动中心、社区体育运动场、居住区公园、社区养老院、老年人服务中心、社区综合服务中心、菜市场、社区综合商业服务等。

　　而且在规模上还要兼顾每个单元的人口规模，人口多的单元其设施的规模会相应增大。此外，设施的配置还应考虑服务半径的要求，比如

　　原则上一个街道1处社区卫生服务中心、1处社区文化活动中心、1处社区体育运动场，而菜市场、社区综合商业用地、社区养老院等一个街道可多处。

　　不达标的老小区，有条件的扩建，无条件在周边予以补充；新建小区则要求数量、规模和布局按标准配置。

　　即使目前配套不足，但也已有“安排”，满足基本生活需求没有问题。买偏远地段的小伙伴们不用担心了。此外，相比之前规定，

　　将区级公园绿地用地面积由原来的不小于4公顷提高到不小于5公顷；将街道级公园绿地用地面积由原来的不小于1公顷，提高到不小于5公顷。

　　其实，从前年开始，规划已经可以允许微调了。比如地王天津天成、天房万欣城、崇德园、中海城市广场、贝肯山等都进行过规划微调。

　　但此次已明确写入《天津市控制性详细规划技术规程（征求意见稿）》中。

　　而且根据去年发布的《天津市规划用地兼容性管理暂行规定实施细则（试行）》，不大于4公顷的新建居住用地中兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，所兼容的商业服务业设施可不纳入建设用地容积率计算。

　　这就相当于“额外赠送”了，而且兼容建设的内容之间相互转换的，不再变更规划许可。这也为一些高价项目打开了增效的另一扇。比如配置一些写字楼、公寓等。

　　●由于建设项目的用地界线微调引起用地面积变化的，在土地出让前，建筑面积以控规的容积率和调整后用地面积的乘积为准。

　　●在满足有关法规规定和技术要求，并不影响其它相关利害关系人利益的前提下，对商业服务业设施用地绿地率、建筑密度的调整。

　　整体来看，规划不再是“一刀切”和“死命令”，而多了些灵活性和弹性，因地制宜，也给开发商留有“窗口”，有助于调动房企积极性，提升市场活力。

　　另外，对于提升城市建设进程和社区品质，以及居民生活幸福指数，也有很大的积极作用。

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