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金九银十”房地产市场运行情况：房地产市场企稳的时间还将继续延后

admin1个月前 (09-26)天津产业信息18

　　——中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静

　　政策方面，9-10月，中央多项政策集中出台，降低购房者置业成本，继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。同时，二十大报告为房地产市场中长期发展定调，坚持“房住不炒”定位不变，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，住房制度改革将持续推进。地方层面，9-10月全国有超160省市出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱。9月政策节奏明显加快，10月政策频次有所下降(不含首套公积金贷款利率下调)，当前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津等二线城市，超百城下调首套公积金贷款利率。

　　价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月，百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均继续下跌，其中，百城新建住宅价格环比下跌0.01%，跌幅较9月收窄0.01个百分点，已连续4个月下跌，环比下跌的城市数量为54个；百城二手住宅价格环比下跌0.16%，已连续6个月下跌，环比下跌的城市数量增至75个。

　　成交方面，根据中指初步统计数据，2022年1-10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%，市场情绪整体偏低。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%，“金九”表现不及预期。进入10月，受多地疫情反复等因素影响，市场情绪未见明显改善，各地政策有待显效，据初步统计，重点100城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。

　　供应方面，根据中指初步统计数据，2022年1-10月，重点50城新建商品住宅月均新批上市面积约1786万平方米，同比下降四成左右。9月企业推盘节奏有所加快，代表城市新批上市面积环比增长35.1%，高基数下同比下降40.1%。10月，市场供应端走弱，据初步统计，重点50城新批上市面积环比下降近三成，低基数下同比下降约27%。

　　土地市场方面，在房地产市场下行态势未见明显改善、房企资金承压下，今年以来地方政府推地力度整体放缓。根据中指监测，2022年1-10月(截至10月30日)，全国300城住宅用地推出5.5亿平方米，*对规模为近十年同期*低水平，同比下降39.8%；成交3.9亿平方米，同比下降40.8%；土地出让金2.4万亿元，同比下降36.3%。

　　单月来看，推出方面，10月土地推出力度较9月放缓，住宅用地推出面积环比、同比降幅均在三成左右。成交方面，10月住宅用地成交规模与9月基本持平，同比降幅收窄。成交楼面价方面，10月住宅用地成交楼面价5432元/㎡，环比结构性下降三成，与去年同期基本持平。成交溢价率仍在低位，10月成交溢价率1.2%，较9月下调1.8个百分点，2022年以来房企拿地积极性不足，土地市场持续低温运行。

　　两集中土地市场方面，截至10月30日，22城已有19城发布三批次土地公告(沈阳、长春、重庆未发布)，9-10月，无锡、苏州、深圳、南京、杭州、北京、武汉7城均正式发布土地四批次公告，天津、上海发布土拍四批次预公告，无锡发布五批次。

　　9-10月，北京、杭州、南京、成都等17城完成三批次集中供地，无锡、苏州亦完成四批次土地出让。三批次整体流拍撤拍率较稳定，但底价成交为市场主旋律，且城市分化现象延续，其中，杭州、北京、合肥、上海土拍市场较稳定，竞价达上限地块均在20%以上，广州、天津、苏州、无锡、济南均为底价成交，武汉、青岛成交占比亦在90%以上，土拍市场延续低温趋势。另外，拿地企业方面，三批次央国企拿地金额占比降至三成，央国企拿地渐显乏力，地方国资拿地力度再次走高，拿地金额比重继续提升。10月，财政部126号文出台，要求地方严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，未来地方城投拿地或受到更多约束。

　　短期趋势，当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏，政策效果未明显显现。短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳；若短期多地疫情反复态势延续，严格的疫情防控举措下，预计房地产市场企稳的时间还将继续延后。

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