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天津房地产市场分析

admin1个月前 (09-26)天津产业信息11

　　一、天津房地产市场的开******况及土地成交情况二、天津房地产区域划分三、各区域房地产市场发展趋势

　　一、天津房地产市场的开******况及土地成交情况 1、房地产开发投资额

　　2000年至今，天津房地产市场开发投资额呈现逐年上升的势头，近两年受金融危机及政策影响增速略有放缓，但整体仍呈现上升的势头。

　　2、房地产开发面积从2000年至今，天津房地产市场开发面积呈现逐年上升的势头，不论是开工面积还是竣工面积都呈现了逐年上升的势头。

　　3、土地成交情况 2006年至2010年天津土地市场大体呈现增长的态势。

　　二、天津房地产区域划分就目前天津房地产市场区位、价格、土地供应、开发及销售走势来看，目前天津房地产市场主要由四个大的区域构成。 1、市内六区：主要包括和平、河西、南开、河北、河东、河西、红桥等六区，这六个区域位于城市的核心位置，房价处于四个区域中*高的位置，土地供应量呈现逐年减少的趋势，销售价格也呈现逐年上升的态势。

　　2、环城四区：主要包括东丽、西青、津南、北辰等四个区，这一区域靠近城市的中心区，是城市中心区人口外溢的主要载体之一，目前价格仍然不是很高，土地供应量也相对比较充足，是未来几年天津房地产发展的重点之一 3、远郊区县：主要包括静海、宁河、宝坻、蓟县、武清等五个区。这些城区远离天津市区与北京接壤，目前整体的土地供应量都比较大，价格相对处于一个比较低的价位，对于北京有一定的依赖性。

　　4、滨海新区：主要包括塘沽、汉沽、开发区、大港、空港、保税区、天津港、高新区、生态城、东疆港等10个小的区域。这一区域是未来天津房地产市场发展*重要的区域之一。这一区域虽然远离城市的中心区域，但是从城市整体规划来看，是未来天津经济发展的第二个核心，潜力非常的巨大，目前无论是土地供应还是价格都有很大的潜力待挖掘。

　　三、各区域房地产市场发展趋势 1、各区域土地供应情况

　　从近两年的土地供应情况来看从土地成交区域分布来看： 1、中心城区几乎无地可供； 2、环城四区仍是近两年土地市场的主力，可以预见未来几年环城四区也仍将是天津房地产的核心市场； 3、受益于天津成立滨海新区行政区以及中新天津生态城、空港的规划，塘沽、开发区以及空港的土地成交量也居全区前列。 4、从天津整体规划及土地供应情况来看未来滨海新区的房地产将呈现与环城四区并驾齐驱的态势；远郊区县，土地成交虽然增长比较明显，但由于其地理位置的原因，其发展速度还有待观察。

　　2009年天津各大区域的新建商品住宅成交面积环比 2008年均有140%以上的增长，其中滨海新区以 206.63%的涨幅居首，之后分别是远郊区县181.03%，环城四区154.16%，以及市内六区的146.73%。环城四区以接近400万平米的成交面积居各大区之首。 2010年受调控政策影响，天津各大区域的新建商品住宅成交面积除远郊区县外同比均呈下跌趋势，其中滨海新区以51.29%的跌幅居首，之后分别是市内六区 42.80%，环城四区9.92%，远郊区县新建商品住宅成交面积同比上涨13.34%。环城四区以接近357.02万平米的成交面积居各大区之首。

　　从近两年成交面积的数据来看，环城四区仍然是天津房地产近两年*主要的成交区域，其市场和成交客群已经相对比较成熟和稳定。滨海新区和远郊区县都在09年出现了井喷的现象，但是滨海新区在10年回调比较明显，表明这一区域的客群还不太稳定，受政策影响比较大，带有明显的投资意向。

　　2009年，远郊区县环比2008年以15.34%的涨幅居首，滨海新区增长13.97%居其次，市内六区增长10.62%居第三，环城四区则基本持平。 2010，环城四区相较2009年以43.72%的涨幅居首，市内六区增长36.66%居其次，滨海新区增长29.95%居第三，远郊区县涨幅 *小为22.71%。

　　从近两年的成交价格来看，从近两年的成交价格来看，整个天津市场成交价格都呈现出了上涨的态势，场成交价格都呈现出了上涨的态势，除远郊区县上涨不太明显，远郊区县上涨不太明显，其他区域都呈现出了比较不错的涨势，现出了比较不错的涨势，在调控政策的影响下，影响下，整个天津房地产市场仍然呈现出了比较不错的涨势，出了比较不错的涨势，未来天津房地产市场的潜力还是比较值得期待的。市场的潜力还是比较值得期待的。

　　小结 1、当城市的发展到一定阶段时，必然会出现多点扩张的现象，环城四区新建商品住宅成交量持续领跑、远郊区县成交均价稳定增长充分印证了这一点。 2、具有天津特色的“滨海新区-中心城区”的双核发展模式已经初具规模，滨海新区新建商品住宅成交量在09年首次超过中心城区，随着滨海新区行政区规划及相关政策的进一步完善，滨海新区在“双核”模式中的地位将得到进一步提升。