天津：拟出台“非改租”新政以建筑面积不超过70平小户型为主
天津：拟出台“非改租”新政 以建筑面积不超过70平小户型为主
中国地产讯 9月23日，天津市住房城乡建设委发布关于对《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见》公开征求意见的通知。本市行政区域内合法建设的，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经区政府组织联合审查认定后，允许改建为保障性租赁住房。
关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），加快发展保障性租赁住房，按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号，以下简称《集中式租赁住房标准》）规定，经市政府同意，现就非居住存量房屋改建为保障性租赁住房有关工作提出以下意见：
本市行政区域内合法建设的，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经区政府组织联合审查认定后，允许改建为保障性租赁住房。根据国家和我市有关规定，不符合建设用地准入条件的工业及仓储用地，不得改建为保障性租赁住房。
（一）促进供需平衡和职住平衡。改建保障性租赁住房项目应当符合城市发展规划、区域功能定位和产业发展等要求，符合保障性租赁住房年度建设计划，重点布局在轨道交通沿线、公交站点周边、工业产业园区、商业商务集聚区、高校及科研院所周边等人口聚集、交通便利、配套完善、租赁住房需求旺盛的区域，促进租赁住房供需平衡和职住平衡。
（二）坚持政府引导和市场参与。改建保障性租赁住房项目由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。改建后的保障性租赁住房项目主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
（三）保持原规划土地要求不变。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，在不改变原不动产登记信息的前提下，不变更土地使用性质、不补缴土地价款，土地使用年限和总建筑面积不变，不改变原有房屋类型和建筑容量控制指标。改建房屋不得突破既有建筑外轮廓线，不改变相邻关系。改建后涉及房屋征收、拆迁的，按改建前的房屋用途予以补偿。
（四）坚持区政府统筹协调推动。落实市委、市政府关于我市房地产市场平稳健康发展工作要求，以区政府为主体统筹推动本区非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作。在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，区政府组织政务服务、住建、规划资源、发展改革、消防救援、城市管理等部门建立联合审查认定、联合验收工作机制，指导相关主体按要求实施改建，规范开展租赁住房运营。
（一）权属清晰。改建项目应当为依法取得不动产权属证书的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情况。房屋存在抵押权、地役权登记的，申请改建前须取得抵押权人、地役权人的书面同意。
（二）主体明确。改建项目的实施主体应当为房屋的不动产权利人，或受不动产权利人委托的代建单位，或受不动产权利人委托、将实际运营改建后租赁住房的已备案住房租赁企业。不动产权利人为自然人的应当委托相关单位实施。
（三）规模合理。改建项目应当以整幢或整栋为改建单位，改建规模原则上不少于50套或建筑面积不少于2000平方米。
（四）功能齐全。保障性租赁住房可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况，增加相应服务功能。
（五）结构安全。改建项目的房屋结构应当符合安全牢固要求，改建前应当由改建实施主体委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全性能鉴定，C级、D级房屋不得进行改建，保证满足安全使用的要求。
（六）适用标准。改建项目按照使用对象和使用功能，分为改建宿舍型租赁住房和改建住宅型租赁住房，其类型、适用标准和服务功能配置按照《集中式租赁住房标准》执行。实施主体可在申请改建前委托具有相资质的单位进行可行性评估，确保改建项目具有技术可行性。
（七）消防安全。改建项目应当执行建设工程法律法规和国家工程建设消防技术标准，消防手续办理和日常消防监管应当符合国家和本市法律法规相关要求。
（八）环保卫生。改建项目应当符合国家和本市关于室内空气质量和生活饮用水等相关要求，改造和装修所使用材料和设备应当符合国家和本市技术标准和规范。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件，污水排放接入市政管网。
（九）人均使用面积。改建项目人均使用面积、居住人数限制等应当符合国家和本市的相关规定。按照《市国土房管局等九部门关于印发加强我市出租房屋综合管理工作实施意见的通知》（津国土房市〔2014〕257号），改建后租赁住房的人均租住使用面积不得低于5平方米；参照宿舍标准改建的，应当满足《宿舍建筑设计规范（JGJ36-2016）》的要求。
改建项目的实施主体应当向项目所在地的区政府指定的管理部门提出改建申请，并提交下列材料：
2.房屋已取得不动产权属证书或房屋租赁合同登记备案证明（复印件），房屋产权人委托实施改建的委托授权书，抵押权人等相关权利人同意改建租赁住房的书面意见；
3.改建实施主体的营业执照及法定代表人身份证复印件；
4.项目改建方案，包括拟改建项目现状、运营期限、运营主体情况、设计方案、改建后房源量、户型设计、投资规模、资金来源、回报周期、租赁管理方案及可行性综合分析等内容，并详细说明项目容积率（建筑规模）、建筑密度、绿地率、特定区域建筑高度、服务设施、建筑整体风格以及其他国家政策要求的城乡规划管理内容变动情况。改建项目运营期限不得超过经批准的土地使用年限，涉及划拨用地且未明确划拨土地使用年限的，改建项目运营期限不得超过相应用途国家规定的蕞高土地使用权使用年限；
5.房屋安全鉴定机构出具房屋安全鉴定报告；
区政府组织政务服务、住建、规划资源、发展改革、消防救援、城市管理等部门对改建项目进行联合审查，对符合改建要求的，在区政府门户网站公示5个工作日，公示期满且无异议的，出具保障性租赁住房项目认定书，明确改建项目实施主体、投资规模、资金来源、房源总量、运营期限等指标。
项目实施主体凭保障性租赁住房项目认定书向相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
1.立项手续。由项目审批部门进行审批或备案。
2.规划用地手续。对于改建工程不涉及建筑整体风格改变的，可免于办理建设工程规划许可手续，并由规划资源部门出具书面意见；确需办理的可按照《控制性详细规划技术规程》规划执行中现状用地适用原则办理自有用地规划条件和建设工程规划许可证。改建项目不涉及土地权属变化，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
3.施工手续。改建项目实施主体应当依法选择具备资质的施工、监理等参建单位，依法办理工程质量监督和施工许可，住建部门依法进行质量监督。
4.消防手续。改建项目符合《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）规定的特殊建设工程的，改建实施主体应当向区住建委申请消防设计审查、消防验收。其他建设工程，改建实施主体在竣工验收后应当报区住建委申请消防验收备案，区住建委应当进行抽查。
项目改建完成后，改建实施主体应向区政府指定的管理部门申请联合验收，由区政府组织政务服务、规划资源、住建等部门开展联合验收。改建项目通过联合验收后，可向供水、供电、供气、供热部门申请按居民标准执行水电气热收费标准。
改建项目联合验收合格后，实施主体应当委托有资质的房产测绘机构对改建后的租赁住房以套为单位进行测绘，将测绘成果录入本市住房租赁服务监管平台，纳入本市住房租赁统一管理。改建项目的运营主体应当为依法办理市场主体登记的住房租赁企业，项目开业运营前，应当通过本市住房租赁服务监管平台推送开业信息。
1.改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前六个月，向区政府指定的管理部门提出续期申请。未提出申请或未获批准的，产权人、实施主体和运营主体应积极协商退出工作，确保承租人有序退出，并于期满后30个工作日内提出恢复原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限。
2.改建运营年限未满时提出退出申请的，产权人、实施主体和运营主体应与承租人积极协商并达成一致意见后方可向区政府指定的管理部门申请退出。经同意退出后，应及时向规划资源、住建、发展改革等部门报备，房屋使用、水电气热价格等纳入原用途管理。
3.改建项目审批后，区政府应组织住建、城市管理、规划资源等部门加强改建项目后续监管，发现问题及时依照职责处置。改建运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期申请退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途，由区政府组织相关职能部门依法查处。
4.对存在提供虚假资料、未落实我市保障性租赁住房管理政策、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法违规行为的，区有关部门可采取限期改正、终止改建行为、纳入信用监管、取消水电气热价格优惠、取消税收优惠等措施进行处置；涉嫌违法的，由相应主管部门立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
（一）各区、各有关部门要精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。
（二）改建项目运营期间不得分割登记、分割转让、分割抵押、分割销售，不得以租代售。
（三）改建项目不动产权利人应当承担房屋使用安全主体责任，不动产权利人和负责运营的住房租赁企业应当共同落实安全管理职责，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期对房屋安全进行检查，确保房屋住用安全。
（四）改建项目的运营主体应确保租赁住房符合运营维护管理相关要求，建立完善各项突发事件应急预警及处置制度；落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查。
（五）本意见印发前，利用非居住存量房屋改建的租赁住房项目，应当提供符合要求的房屋安全鉴定报告、消防验收手续，由项目所在地的区政府集中组织区政务服务、住建、规划资源、发展改革、消防救援、城市管理等部门进行联合评估审查，经审查符合条件的，出具联合认定意见，认定为保障性租赁住房项目；经审查不符合条件的已改建项目，由区政府督促相关主体在本意见印发3个月内整改到位，无法整改的依法依规予以处置。已按照《天津市人才公寓认定支持办法（试行）》（津人才办〔2019〕2号）认定为天津市人才公寓的利用非居住存量房屋改建项目，可不再重复进行评估审查，出具保障性租赁住房项目认定书后纳入规范管理。
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