《宅基地换房：“天津模式”欲破“三农问题”瓶颈》——这是四天前中国新闻社发的一篇报道。一篇不到一千字的文章，现在网上搜索，已有三千多个结果。 从标题看，这是突破瓶颈的“制度创新”；从内容看，相关各方“皆大欢喜”……

　　从二00五年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。【查看详细】

　　“你们村的地多少钱一亩？”“你们家能换多少平方米楼房？”——这是天津近郊农民眼下*热衷的话题。

　　所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

　　至二00八年末，将有十万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。

　　*一笔账:东丽区华明镇十二个村共有宅基地12071亩，总人口四点五万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。

　　第二笔账:东丽区华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了四千多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。

　　农民.得：小城镇居住小区内与自己原有住房面积相等的楼房以及一笔补偿金。据说，农民将享有社保医保，还可以得到城镇就业机会，问题是，地方政府能在多大程度上保障这种机会？

　　农民.失：失去其宅基地，失去地产权（宅基地权利是可辨认的，农民个人可以自由支配，而楼房的土地的建设使用权是单个业主无法自由使用和支配的）。居住到城镇后，几乎将无法从事农业经营。

　　政府.失：建设小城镇需先付出很多资金，还要安置农民，为农民提供医保社保。

　　在朴素的农民看来，村集体无法保障他们的权益，出了事情无处讨说法。在高庄一村，记者看到了一份200余人按了手印的反对书。在高庄一村村民看来，同意整合的签字只是一个调查，并不等于拆迁合同，村委会的宣传存在误导。 一份未公开发表的对华明镇宅基地换房的调研，就提到了农民对就业保障不满意，对安排的保安、物业不愿意做，电脑培训学不会，空港的发展和未来的高科技产业发展都与农民就业不匹配。多数农民还希望继续种田。【查看】

　　“原本都是农民的耕地，村委会在占地的时候承诺是为村民盖住宅楼用来改善村民的居住条件。但等楼房真正盖起来以后，就变成卖给村民的了，只有极少数的村民能买得起，其他大部分都被公开向社会出售了。”天津市东丽区新立街小东庄村村民说。据村民介绍，这种房子的房价从过去的几百元一平方米涨到现在的五、六千元一平方米，直接操作者们从中赚取了利益，而失地农民至今没有得到应有的补偿安置。【查看】

　　政府创新：宅基地换房宅基地置换的“制度创新”，是地方政府在中央政府实施的建设用地指标制度约束下想出的办法，由此地方政府能够扩大自己可支配的土地资源。稍加分析就可发现，宅基地换房计划看似创新，其实是新瓶装旧酒，依然是地方政府利用公共权力征用农民的宅基地，只不过以实物置换的方式进行。在这一过程中，农民的角色是完全被动的。

　　农民创新：小产权房农民自发地建设小产权房，这些小产权房通常也是使用宅基地用地。也是村镇将农民集中，以腾退出的用地建设商品房。然而，各级政府对这些制度创新，似乎不假思索地予以禁止。

　　所谓“两分两换”，就是把农民的宅基地和承包地分开，搬迁和土地流转分开，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。土地置换后，不改变土地所有权性质和土地用途。土地流转后，农民凡是非农就业的，3年内必须实现养老保险的全覆盖；对已经进入老龄阶段的农民，逐步提高养老保险的待遇。

　　*一种方式是以土地承包权出租。按稻谷亩平均产量折算约1000元／亩的金额，收取租金。第二种是“土地换社保”。 凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，可以申报为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。

　　由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红。适合设立土地股份制的地区需满足三个条件，一是农村干部管理水平高，二是农民无须依附于土地，三是要有分配。

　　在北京等地兴起的占用农村集体土地修建的商品房。按我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，因此小产权房不受法律保护，不能办到产权证。但这类房子因为价格便宜受到城市购房者的欢迎。

　　真是了不起的制度创新吗？不是，与城市拆迁并无二致，不过是把钱换成房子而已。 真的各方皆大欢喜吗？也不是，有赚有亏，有强有弱，几人欢喜几人愁。 “土地流转”是好事，但是政策设计与现实之间，往往有很大差距。 谁来保障农民的利益，或者说怎么让农民自己来保障自己的利益？

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