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【草案说明】《关于解决工业不动产涉及有关问题的通知》起草说明

admin1个月前 (09-26)天津产业信息25

　　为解决工业不动产分割登记与分割转让问题，助推工业企业产业链建设与发展，市自然资源和规划局组织工作专班专题研究讨论，今年初就基本形成稿件《关于解决工业不动产涉及有关问题的通知》（以下简称《通知》）。月份从三方面分别征求意见，一是征求了住建、经信委、环保部门意见；二是征求了荆州区政府、沙市区政府、荆州开发区管委会、高新区管委会的意见；三是征求了局内荆州区分局、沙市区分局、荆州开发区分局和高新区分局以及相关业务科室的意见。意见收集后，专班人员再次对稿件进行了修改，形成第五稿，提交会议讨论。现将有关起草情况说明如下：

　　随着经济社会的发展，工业企业加快转型升级、配套建设，谋求集聚发展，已成趋势。已有几家企业先后向我局提出了关于工业不动产分割登记和分割转让的要求，因为没有直接可以依据的文件和标准，我们只得以召开业务会商会审的形势，一事一议，工作力度不大，效果不很明显。当前，广东、天津、成都等地相继出台了有关工业不动产分割方面的文件和办法。从进一步优化营商环境、强化服务意识和措施的宗旨出发，我们认为有必要设身处地为企业着想，尽心尽力帮企业解决难题，支持更多企业加快转型升级、做大做强，为提高工业园区建设水平作出贡献。《通知》的起草有两方面思考，一方面，要求工业企业在土地使用和厂房建设中要提早谋划，周密布局，为转型升级先期作好不动产方面的一些准备，有利于自然资源、住建等部门在工业项目的规划、设计和管理中，尽可能满足不同门类工业建设与发展需求；另一方面，对于过去已经登记，而现实需要分割，经过完善和整改可以分割的工业不动产，经过审批后，批准分割登记和分割转让。

　　（一）分割对象。一部分对象是工业地产开发的工业不动产，另一部分对象是因为要完善产业链布局，分割后转让给同类或配套企业。

　　（二）分割条件。1、必须是在国有土地上依法建设的工业企业，2、企业必须按规划条件完成了建设，通过验收或者已经登记，3、实际从事工业生产，容积率大于1.2（省政府和市附后），4、不欠缴费税，权利没有受到限制，5、批准文件约定不得分割，再次审批仍然不准分割的，不得分割。

　　（三）分割原则。分割后的不动产，必须满足不动产单元的基本要求，权属界线封闭、功能完整、自成一体、具有独立使用价值。原则上不得改变规划批准的布局、结构、用途和设计方案。确需改变的，应依法按程序向住建、规划等部门申报，确保不降低原建筑消防安全水平，符合环境保护有关规定。

　　（四）审批流程。实行一家牵头，并联审核，集中验收，一表通过。涉及工业不动产的分割和分割转让，由不动产所在地的区政府或开发区管委会牵头，企业向区政府或开发区管委会先提出申请，对于符合申请条件的，区政府或开发区管委会负责组织自然资源、住建等部门同时进行合法、合理性认定、审查和审核。登记机构依据企业提供的《工业不动产分割登记联合审核表》办理分割、分割转移登记，做到先审后登。

　　（五）分割限制。1、严禁以预售等方式替代分割审批。2、严禁企业擅自分割。3、分割转让的受让方，其营业范围应当是工业，并且与转让方互相关联配套。4、分割转让的工业不动产（工业地产开发项目除外）不得超出不动产整体的二分之一，且5年内不得再次转让。5、办公、生活等配套用房，不得独立分割、转让。

　　（一）国家规定。1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

　　（二）我省规定。2014年5月8日《湖北省人民政府关于实行*严格节约集约用地制度的通知》（鄂政发〔2014〕24号）：（五）鼓励建设多层标准厂房。多层标准厂房容积率一般应达到1.2以上。鼓励和引导社会投资主体参与多层标准厂房建设经营，城市基础设施配套费*一层全额征收，第二层减半征收，第三层及以上免征。多层标准厂房建成后，经所在地市、县人民政府同意，在不改变功能和土地用途的前提下，可对房产、国有建设用地使用权分割转让，市、县人民政府享有优先购买权。各地要结合实际，出台扶持多层标准厂房建设和中小项目向标准厂房集中的政策。（六）加强工业用地管理。支持物流中心、标准厂房建设，严禁以物流中心、标准厂房、工业地产等名义建设批发零售市场和写字楼。对工业用地改变功能和土地用途，变相进行房地产开发的，房管部门不得批准商品房预售许可，国土资源部门不得分割办理土地使用权证书。

　　（三）我市规定。2018年12月29日《******荆州市委、荆州市人民政府关于促进民营经济快速健康发展的意见》（荆发〔2018〕11号）要求：对容积率大于1.2的多层标准厂房竣工验收后，经市、县政府同意，在不改变功能和土地用途前提下，可按幢、层、间等有固定封闭界线的区域进行分割登记。

　　2019年3月19日《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》主要内容：

　　2、分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。

　　3、用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的工业物业，原则上不得分割及分割转让，但经批准单位或土地使用权出让方审核同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后，可以分割、分割转让。

　　4、支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可按前述条款进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记外，还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

　　6、分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40％。受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制。

　　2020年7月14日《天津市住房城乡建设委关于支持工业厂房销售推动高端产业集聚发展的通知（试行）》主要内容：

　　1、起草背景。近年来，随着京津冀协同发展、北京非首都功能疏解、滨海新区高质量发展、新动能引育等重大国家和本市战略的深入推进，越来越多的工业项目落户天津市，新落户项目包括生物医药、新能源新材料、高端装备制造等工业战略性新兴产业及各类高新技术企业，既有规模较大的领军型企业，也有处于发展初期的初创型企业，产业形态多样、企业规模不同，对工业厂房提出了多元化需求。

　　2、文件目的。支持工业厂房销售将显著提升园区新动能承载力，有利于工业园区、承接平台等结合引进工业项目需求开发建设标准工业厂房，精准满足企业定制化厂房需求，促进企业通过购买或租赁工业厂房加速落地投产，推动高端产业集聚发展。

　　3、适用范围。《通知》将适用范围限定为：国务院和市人民政府批准的工业园区及天津市京津冀产业转移重点承接平台（以下统称工业园区）范围内，土地用途为工业用地，并按照规划资源部门审定的建设工程设计方案实施建设，且主体结构已封顶的新建工业厂房（不包括已办理不动产首次登记的项目）的销售及再次转让行为。

　　4、基本条件。工业厂房进行销售的，应当符合国家和本市相关规定及项目所在区人民政府对相关工业园区产业定位等指标要求。

　　5、*小销售单元。工业厂房可以按幢、层或套进行销售。《通知》印发前已取得建筑工程施工许可证的工业厂房，*小销售单元建筑面积不得小于300平方米；《通知》印发前未取得建筑工程施工许可证的工业厂房，*小销售单元建筑面积不得小于500平方米。

　　6、限制销售对象。工业厂房销售对象及再次转让的工业厂房买受人，应当为依法注册登记的企业，并符合项目所在区人民政府或工业园区管委会对进驻企业的产业类别等要求。区人民政府或工业园区管委会应当对购买本园区内工业厂房的企业严格把关，将购买企业的名称、机构代码证号等基本信息录入本市房屋交易管理系统，已录入管理系统的企业方可网签买卖合同或存量房屋买卖协议。

　　7、属地监管责任。区相关职能部门应当落实工业厂房建设、企业准入及使用等属地监管责任，切实加强各审批环节的监督管理，对出现擅自改变用途等违法违规行为的房地产开发企业或买受人，按照国家和本市相关规定予以处理，并按照社会信用体系建设有关要求实施联合惩戒。

　　2017年4月6日，成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会《关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》主要内容：

　　1、生产性项目在办理不动产首次登记时，需市经信委出具的《成都市工业用地产业准入申请表》，其不动产权（土地使用权及房屋所有权）不得分割转让。确需转让的，须经市（区）相关部门审查同意后可整体转让。2、非生产性项目不动产权证办理办理不动产首次登记时，需所在区政府出具书面审查意见；办理不动产变更、转移登记时，需所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会出具书面审查意见。3、生产性和非生产性工业用地项目办理不动产首次登记时，除满足上述条件外，还需要按照建设工程竣工验收相关规定通过规划、国土、建设等部门的验收审查。4、二、三圈层区（市）县国土资源局（不动产登记局）、工业和信息化主管部门参照本意见执行。

　　2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发〔2013〕146号）内容概况：

　　1、文件*一次明确规定，禁止对“酒店类”和“有明确生产用途工业项目”进行分层、分套等分割转让，对有关职能部门管理权限和审批办理流程进行规定。

　　2、“非住宅”地产项目可进行“分层、分（套）间分割转让，但应明确约定购房人不得改变规划用途，以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷。

　　3、授权地方政府对“非住宅”项目分割销售进行特别审批。开发企业须经所在地政府（管委会）同意，并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准。

　　2015年1月15日《长江日报》报道：武汉市发布严管工业用地项目分割销售通知，防止变相开发房地产。内容摘要：

　　1、鼓励工业项目建设多层标准厂房，严格按照规划用途设计建设的工业项目，建成后，经所在区政府审查同意，可对房产、国有建设用地使用权分割转让。分割销售的政策由各区政府制定，明确销售规定、受让人的产业准入条件和资格审查程序。

　　2、经批准分割销售的工业项目，应当公示相关许可证件以及销售价格、项目用途，房屋使用年限、配套建设指标和相关税费、物业费和水电费等情况，并在购房合同中列明，并且约定受让人不得擅自改变规划设计用途。通知特别提示，对工业用地擅自改变功能和土地用途，变相进行房地产开发的，房管部门不批商品房预售证，国土部门不分割办理土地证。