万科物流：行业头部近在咫尺
在高标仓储需求增加、国家政策支持以及房企自身多元化、提升盈利能力的需求下，越来越多的传统住宅开发企业加入了物流地产开发运营的行列。万科作为房企进军物流地产的先行者之一，发展至今已初具规模。目前万科已累计获取物流地产项目50个并设立物流地产基金，其中一二线城市建筑面积占比较大达74.9%。另外，万科在大量拿地的同时还通过参股普洛斯私有化加速了其物流地产版图的扩张，未来或将形成行业头部的态势。
多元化战略布局物流地产，目标行业领先
万科近年来加速了多元化业务的发展，收购印力集团商业地产、参股普洛斯私有化都极大地丰富了万科的多元化布局。从万科物流地产的发展轨迹来看，万科早在2014年就涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，并在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一就是物流地产。
目前，万科已累计获取物流地产项目50个，总建筑面积370万平方米，权益建筑面积283万平方米，分布在23个城市。这些物流地产项目大都选址在各城市产业集聚的空港物流园，电子商务物流园或高新技术开发区中，目前的客户主要来自于快递业和电商零售行业。其中，武汉阳逻物流项目、南京溧水物流园、南京江宁空港物流园、天津武清电子商务园等多个项目在获取项目的当年都已完工出租。
截止2017年上半年，万科物流地产已经有11个项目建成运营，其中9个在稳定运营。这9个稳定运营的项目出租率达98%，在行业中达到了一个比较高的出租率水平，净运营收入也处于较好水平。物流地产作为万科多元化战略的一个重要组成部分，目前的规模在国内已具有一定的影响力。
万科管理层曾表示，物流地产板块未来的目标是成为行业领先，全球头部也可预期。
投资布局逐年增加，聚焦一二线城市高标仓储需求
2015年以来，万科新增物流仓储用地的投资布局逐年增加，不断强化在物流地产市场的份额。2015年和2016年万科分别新获取物流地产项目建筑面积50.7万方和99.3万方。2017年1-11月万科物流地产投资步伐明显加快，新增物流地产项目32个，累计获取220万方物流用地。
万科对物流地产项目的布局更倾向于一二线城市。值得注意的是，万科新获取物流地产项目的权益占比也在逐年增加，新增物流地产用地的加权平均权益从2015年的50.4%上升至今年的83.3%。2017年新获取的项目中有数量近7成的项目权益在90%以上，不断上升的权益占比也说明万科物流地产的布局在2015、2016年的试水之后更倾向于独立开发运营的模式。
从城市分布来看，目前万科在西安、天津、嘉兴、佛山、沈阳这五大城市布局的建筑面积排在前五位。分区域来看，万科目前物流地产的新增土地重点布局在长三角和中西部区域，建筑面积分别占到了36.7%和34.3%。目前在长三角地区，上海拥有蕞优质的物流仓储设施，而随着租金水平的高企和需求外溢，经济发达的一线城市也会带动了周边二线及三四线城市的物流地产发展。
物流地产基金，加速万科物流地产布局
目前一二线城市工业物流用地的资源稀缺性也是万科近两年战略布局物流地产、抢占一二线城市市场份额的重要原因。对于物流地产而言，土地资源是蕞为重要的资源之一。而受工业用地新政及供给侧改革影响，土地供应市场收紧，目前在一二线城市能通过开发以满足高标仓储需求的物流地产用地显得尤为稀缺。从2015年至今，万科凭借国内地产开发龙头企业的品牌影响力，大肆扩充土地储备，其在一二线城市的物流地产项目布局也已初具规模。
此外，万科还借力物流地产基金加速物流地产投资布局。2017年10月，万科产业园认缴15亿元参设物流地产投资基金。该基金认缴出资总额为人民币60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。设立物流地产投资基金可以借助外部合作方力量，通过高杠杆实现资产的周转、加快公司在物流地产领域的投资运作。
参股普洛斯私有化，协同发展、资源互补
万科在大量拿地的同时、经过了近2年的布局，2017年7月联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及普洛斯的创始人梅志明共同参与了普洛斯的私有化，交易总价约159亿新加坡元（合784亿元人民币）。其中万科占股21.4%成为头部大股东。
与万科自己获取工业物流用地并通过基金运营不同，参股普洛斯私有化更多的是一种协作发展的战略。万科区别于厚朴投资、高瓴资本以及中银投等财务投资者，其与普洛斯中国的物流地产业务在战略层面有一定的协同效应。
万科进军物流地产的优势在于品牌与拿地开发，而普洛斯拥有运营物流地产的丰富经验，在国内物流地产市场的客户资源和物流网络也将为万科带来更多的业务发展机会。除了物流地产的开发及运营外，普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。双方通过资源互补、发挥各自的优势可以带来更大的价值增量。另外，普洛斯在私有化并新加坡退市之后、未来可能谋求在港股上市。万科作为头部大股东，对港股上市的也会有一定的帮助。
中国的物流地产行业正处于成熟期并稳定增长，机遇与挑战并存。而万科作为房企进军物流地产的先行者，在高标仓储需求增加和工业物流用地日益稀缺的背景下，目前在一二线城市的重点布局已初具规模。相信未来在自有物流地产基金和参股普洛斯的协同效应下，万科物流地产离行业头部的目标将越来越近。
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