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国策视点2020年天津市上半年土地市场分析

admin1个月前 (09-26)天津产业信息20

　　原标题：国策视点2020年天津市上半年土地市场分析

　　一、2020年天津市规划用地兼容性管理暂行规定的通知

　　1、用地性质为居住用地，允许兼容商业服务业设施（加油加气站除外）、公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施；

　　2、用地性质为公共管理与公共服务设施用地（中小学用地、卫生防疫用地、特殊医疗用地、其他医疗卫生用地、社会福利用地、文物古迹用地、外事用地、宗教设施用地除外），允许兼容商业服务业设施（加油加气站除外）、社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施；

　　3、用地性质为商业服务业设施用地（批发市场用地、加油加气站用地除外），允许兼容公共管理与公共服务设施、社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施；

　　4、用地性质为道路与交通设施用地，允许兼容商业服务业设施（加油加气站除外）、公共管理与公共服务设施、社区公益性设施、公用设施；

　　5、用地性质为公用设施用地（环境设施用地、安全设施用地除外），允许兼容商业服务业设施（加油加气站除外）、公共管理与公共服务设施、社区公益性设施、道路与交通设施；

　　6、用地性质为工业用地（三类工业用地除外），允许兼容生产服务设施、生活服务设施、行政办公设施、仓储设施、公用设施、道路与交通设施；

　　7、用地性质为物流仓储用地（三类物流仓储用地除外），允许兼容生产服务设施、生活服务设施、行政办公设施、工业设施、公用设施、道路与交通设施。

　　二、2020年天津市上半年土地市场总述

　　2020年天津市上半年土地成交总面积为570.47万平方米，同比2019年上半年下跌59.03%；土地出让金总额为456.40亿元，同比2019年上半年下跌45.29%；土地出让宗数为126宗，同比2019年上半年下跌43.75%；成交均价为8000元/平方米，同比2019年上半年增长33.53%，详细见表1。

　　表1：2019年、2020年上半年土地出让情况一览表

　　图1 2019年、2020年上半年土地出让情况

　　通过图表可以看出，2020年上半年天津土地的总成交量同比2019年上半年同比下降了43.75%。成交面积同比下降59.03%，成交金额同比下降45.29%，但2020年上半年土地成交均价比2019年*一季度上涨33.53%。由此可以看出，由于新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年整体出让宗地数量、成交面积及成交金额呈下降趋势。

　　三、2020年上半年土地市场分析

　　1、2020年上半年天津土地市场成交情况

　　国策机构统计显示，2020年上半年天津市土地市场共成交土地126宗，土地面积为570.47万平方米，成交土地均价8000元/平方米，土地出让金456.40亿元。其中住宅用地成交48宗，土地面积近304.93万平方米，成交土地均价13957元/平方米，土地出让金425.59亿元；工业用地成交52宗，土地面积218.53万平方米，成交土地均价526元/平方米，土地出让金11.49亿元。商业用地成交16宗，土地面积33.79万平方米，成交土地均价5128元/平方米，土地出让金17.33亿元。其他用地成交10宗，土地面积13.21万平方米，成交土地均价1509元/平方米，土地出让金1.99亿元。2020年、2019年上半年天津土地市场成交情况可见表2和表3：

　　表2：2020年上半年土地成交用途表

　　表3：2019年上半年土地成交用途表

　　图2 2019年、2020年上半年各类用地出让宗数和均价情况

　　由上述数据可知，2020年上半年天津市住宅用地、工业用地市场成交数量与去年成交数量相比下降程度较大，单商业用地与其他用地成交数量变化不大；住宅用地成交均价有较大上升，而商业用地成交价格有所下降。

　　图3 2020年上半年成交情况趋势

　　由上图可以看出，一月份至三月份土地成交面积与成交金额总数较低，上半年整体成交金额呈波动趋势。

　　2、2020年上半年天津土地市场成交用途分析

　　从上半年土地成交类型结构可以看出，住宅用地和工业用地成交宗地数量稳居土地成交量前两位且住宅用地位居榜首，两类用地总成交面积占土地交易总面积的九成，住宅用地成交面积约占土地成交总面积的53.45%，相较于2019年住宅用地占比有所上升，同比上升6.91%。工业用地面积占土地成交总面积的38.31%，同比下降5.26%，商业用地面积占土地成交总面积的5.92%，同比上升100.28%，其他用地面积占土地成交总面积的2.32%，同比下降66.03%，各用途土地土地出让情况见表4：

　　表4：2019年、2020年上半年各类用地出让面积占比情况

　　图4 2019年、2020年上半年各类用地出让面积占比情况

　　受经济形势与疫情因素影响，上半年土地出让总面积与数量同比下降很多。就数量而言，2020年上半年住宅用地出让宗数相比2019年下降51.52%，成交均价上升26.10%；商业用地出让宗数下降5.88%，成交均价下降17.33%，由此可见，上半年土地出让方面受到的影响很大，具体见表5。

　　表5：2019年、2020年上半年天津住宅、商业用地成交情况表

　　从上半年土地成交出让金分布来看，住宅用地依然占据首位，住宅用地出让金约占总金额的93.25%，相较于2019年住宅用地占比略微上升，同比上升1.17%。工业用地出让金占总金额的2.52%，同比下降22.85%，商业用地出让金占总金额的3.80%，同比上升24.26%，其他用地出让金占总金额的0.44%，同比下降71.13%，具体见表6：

　　表6：2019年、2020年上半年各类用地出让金占比情况

　　图5 2019年、2020年上半年各类用地出让金占比情况

　　3、2020年上半年住宅用地出让地块区域分析

　　表7：2020年上半年住宅用地出让情况一览表

　　图6 2020年上半年住宅用地出让情况

　　从成交面积来看，环城四区、远郊区二者基本形同，滨海新区成交面积*多，市内六区成交面积远少于其它三个地区；从成交数量来看，与成交面积情况相同，市内六区土地出让宗数*少，仅成交4宗；但从成交金额来看，环城四区位于首位，市内六区比滨海新区成交金额略少，远郊区*少；但从成交均价来看，市内六区远高于其它地区。

　　表8：2020年上半年各区域住宅用地出让情况

　　（1）2020年上半年各区住宅用地成交量分析

　　图7 2020年上半年住宅用地各区域出让情况

　　从2020年上半年住宅用地成交宗数情况来看，滨海新区占据首位，其成交数量为52宗，环城四区和远郊区数量大致相同，市内六区成交数量*小。

　　（2）2020年上半年各区住宅用地成面积分析

　　图8 2020年上半年住宅用地各区域成交面积情况

　　2020年上半年住宅用地成交面积情况来看，滨海新区成交面积遥遥领先，其次分别为环城四区的津南区和北辰区。

　　（3）2020年上半年各区住宅用地成金额分析：

　　图9 2020年上半年住宅用地各区域出让金情况

　　从2020年上半年住宅成交金额来看，环城四区占据首位，滨海新区与市内六区相差不大，远郊区*少。从各区住宅用地成交金额看，滨海新区成交金额*高，随后依次是西青区、河西区和津南区。

　　四、2020年上半年天津重点出让地块分析

　　（1）又见“巨无霸”！中海47亿元溢价摘牌河西梅江地块。

　　津西解放（挂）2019-126号地块四至范围为：东至沂山路，南至规划渌水道，西至解放南路，北至规划梦湖西道；出让面积为53124.1平方米；容积率≤2.4；用途为经营性用地；使用年限为城镇住宅70年、商服40年。

　　津西解放（挂）2019-127号地块四至范围为：东至规划通海路，南至规划渌水道，西至太湖路，北至浯水道；出让面积为93855.7平方米；容积率≤1.9；用途为经营性用地；使用年限为城镇住宅70年、商服40年、科教50年。

　　两宗地块均紧邻地铁6号线号地块与解放南路站出口仅一街之隔，交通便捷程度堪称MAX。127号地块按规定需独立建设一所12班幼儿园，以解决业主孩子的入学问题。

　　（2）保利连摘天津滨海高新区2宗宅地，总价27.586亿！

　　2020年1月15日，滨海高新区连上两宗华苑科技园地块，两宗地块，虽然隶属于滨海新区，但实际位置是在西青区。

　　津滨高（挂）2019-14号地块四至为东至海泰华科四路、南至海泰华科大街、西至地界、北至地界（以挂牌文件附图为准）；土地用途为城镇住宅、商服用地，出让土地面积为24887.8平方米，容积率＞1.0且≤2.0，绿地率≥40%，建筑密度≤25%，建筑面积≤49775.6平方米，商业建筑面积占总建筑面积的比例不大于15%，成交价为58170万元。

　　（3）2020年河北区首宗宅地规划曝光，11层小高+幼儿园高配！

　　2020年6月19日，津北王（挂）2020-007号地块位于河北区王串场五号路与富强道交口，其四至为：东至王串场六号路，南至富强道，西至现状菜市场，北至现状住宅（以挂牌出让文件附图为准）；土地用途为城镇住宅、商服、科教用地。

　　据文件规划图显示，项目分为A、B两个地块，A地块为由7栋11层到顶住宅、1栋1层、一栋2层以及一栋3层配建组成；B地规划为幼儿园。A地块总用地面积18690.6㎡，总建筑面积45124.02㎡，地上计容建筑面积31774.02㎡，容积率1.7，建筑密度≤30%，绿地率≤35%，地下机动车位≥351；B地块总用地面积4255.9㎡，总建筑面积3727.72㎡，地上计容建筑面积3404.72㎡，容积率0.8，建筑密度≤30%，绿地率≤35%，地上机动车位≥35。成交价为55000万元，楼面地价15634元/平方米。

　　（4）空港宅地再起波澜，新城19.2亿摘牌！

　　就土地市场而言，2020年上半年相较2019年上半年整体形势较差。受新冠疫情影响，住宅用地、工业用地市场成交数量与去年成交数量相比下降程度较大，商业用地、其他用地基本平稳。2020年住宅用地成交数量明显下降，但是价格有所上升，表明市场对住宅市场持积极态度。就目前的土地市场成交情况，主要地块集中在滨海新区、环城四区和远郊区域。2020年上半年滨海新区在成交数量、成交面积和出让金额方面均处于领先地位，处于一种较为活跃的状态。

　　(国策天津李震宇）返回搜狐，查看更多